京基大梅沙别墅项目定位报告

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1、京基大梅沙别墅项目思考>>引Preface深圳，别墅豪宅市场发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战......京基，做残喘的市场跟随者？还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？还是重新定义别墅豪宅市场，做新的领袖人？领袖或跟随，姿态必须确定！！！2>>背景研判︱发展商背景研判︱地块研判︱市场背景研判3一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱”宗地号地块位置土地位置总土地面积(㎡)可建设总建筑面积（㎡）楼面单价（元/㎡）竞得人底价(万元)竞价轮次成交价(万元)A116-0306宝安区宝安区宝安大道东侧、航城大道北侧25995.47170035

2、000A115-0131宝安区宝安区宝安大道西侧、航城大道北侧81044.12218000106000A907-0009宝安区宝安区观澜高新技术园区21099.133797013600G02113-0023龙岗区龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧101357.672432592836.48深圳市振业（集团）股份有限公司69000169000G02113-0022龙岗区龙岗区宝荷路南侧73513.4417643250000G14304-0272龙岗区龙岗区丹梓东路与外环高速交汇处东南侧13340.86400221149.37深圳市华明辉置业有限公司40004

3、600G14207-0185龙岗区龙岗区坑梓大道与光祖路交汇处西侧41224.319357810000G14210-0182龙岗区龙岗区锦绣中路与翠景路交汇处东侧200484.32408845550004月八块居住用地出让，六块地遭遇流标。自07年9月以来，政府出让25块地，其中14块地流标。开发商拿地积极性不高，表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来的资金链紧张。4二级市场：均价回到一年前市场供应：08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个，共4883套，约合40.6万平米。从供应结构看，90平米以下的供应量占到了整体的74.6％，144平米

4、以上户型仅占5.3％；市场成交：4月份全市一手房成交4250套，合35.2万平米，成交量已经回到去年同期8成左右的水平；成交均价：4月份随着项目降价风波愈演愈烈，全市成交均价已降至12000元/平米以下，仅比去年同期高出不到400元/平米。5二级市场：价格下浮一明一暗豪宅：价格低调松动，成交低迷万科城御水湾：千万别墅，现场可松动至8折、7折东海岸：280㎡大平面，账面价4万，现场价格可松动25%红树西岸：现价4-5万，现场价格可谈澳城：均价23000元，价格可谈95折……豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低调暗放，且松动幅度较大。普通住宅：价格频频调整2

5、0~40%，周成交达10-20套，开盘率恢复30-40%布吉/坂田：可园、梅陇镇、珠江旭景宝安区：幸福海岸、泰华阳光海龙岗中心城：公园大地、公园盛世、水岸新都前海:鼎泰风华中海康城国际：4988元/平米起……普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。后市仍有价格下浮威胁。6二级市场豪宅：项目名称开盘时间总套数销售率累计销售套数每周销售套数价格万/平米纯水岸07.04.1019452.10%1010~110后海公馆07.07.2454864.60%3540~14兰溪谷07.07.2853724.20%1300~2中信红树湾07.10.197335.20%381~2

6、4.5曦城08.01.069739.20%381万科东海岸07.11.173823.70%905万科东海岸07.12.14695.80%405纯水岸08.5.2524100%246天麓7区08.5.285670%395水榭山08.5.312490%214.5深圳在售豪宅销售率一览在售豪宅成交普遍低迷，每周消化率几乎停滞。新推售豪宅销售较好，定价合理和资源的独有是主要原因。7三级市场：豪宅放盘增加，成交减少。08年4月份中原的二手市场放盘量出现萎缩，全月仅6680套，环比减少了28.5％。值得注意的是，豪宅项目的放盘数量有所增加，放盘价超过1000万的单

7、位约占总量的3％。买卖市场：4月份中原二手住宅买卖成交量为1028套，较3月份有11.6％的下滑，同比去年同期的减幅超过了50％。8三级市场：二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。数据来源于深港研究中心成交日期物业名称所在域面积成交金额均价户型客户户籍购房用途成交金额(万元)2008-2-25半岛城邦南山219.746690000304455房2厅3卫深圳自住或投资6692008-3-20半岛城邦南山220.637150000324075房2厅3卫台湾自住7152008-2-16红树西岸花园南山144.765000000345403房2厅2卫内地投资5002

8、008-1-18中信红树湾花城南山238.995650000236414房2厅4卫内地自住56