2008年淮南市房地产市场调研报告

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1、淮南民生置业有限公司淮南民生置业有限公司07年市场调研报告目录第一部分第三部分第二部分区域市场总况主要竞争对手分析及年度回顾宏观调控总况一、淮南区域房地产第四季一、第四季度相关政一、竞争对手度概况策及可能的市场反应二、竞争对手概况二、淮南区域房地产2007二、年度调控政策三、银鹭万树城季度回顾年度总况回顾四、主要竞争对手SWOT分析第四部分第五部分应对策略08年市场预测一、客户拓展08年度市场预测二、广告投放分析三、与工程设计结合分析2第一部分宏观市场区域市场总况一、淮南区域房地产第四季度概况1、住宅类商品房上市面积(数据来源：淮南房产局资料)可以看出:

2、11月份上市面积最多，其中高层的面积以及套数都要比多层多.数据反映目前淮南市场的高层供应量正在逐渐加大，多层的供应逐渐减少(部门观点:这一定程度上反应出淮南市场开始对高层住宅产品的认可.而我们是以多层为主，在市场竞争中比较有优势)。在上市的多层户均面积方面分别达到110.1平米、109.6平米、112.6平米。(部门观点:中等面积户型在淮南市场容易接受的)3住宅类商品房销售面积(数据来源:房产局资料)在销售方面十月份最多达到了11万平米多，11月份次之，12月份最少。多层的销售面积比高层的销售面积要多，与上市可售产品类型正好相反，但是没有上市的反差这么大。

3、我们认为;淮南市民还是以购买多层为首选、但是目前市场上的多层供应量并没有多大，而我们多为多层，在上市时销量应该是不成问题的。4销售量与供应量分析来源：淮南房产局资料5从上图中可以看出：供应量在11月份时达到最高峰，而销售量来说呈逐渐下降趋势，这也与天气的原因有关，与国家的调控政策有直接的关系。6交易户型分析来源：淮南房产局资料7在整体上供应实售与上市比例为110.8％，实售比上市高10.8个百分点。在交易户型上来看两室两厅的比例达到33.5％，三室两厅的比例为最高达到了35.8％，三室两厅及两室两厅的比例达到了2/3多，三室一厅为15.7％，比例较高我们

4、应该适当的设计一些这样的户型，以满足市场的需求。8销售价格走势分析9来源：淮南房产局资料10从上表中可以看出：10－12月份淮南市场房价呈现下降趋势，主要原因为天气转冷，人们的户外活动减少，购买房屋的可能性减少，存在开发商降价卖房的可能。田家庵区的均价比淮南市场的均价高了不少主要原因:田家庵为主城区，为市区生活配套以及各项都比较齐全，为大多数市民意向购买的区域。11二、2007年度总况回顾住宅类商品房上市面积来源：淮南房产局资料07年房地产投资达到30.9亿元，较06年增长31%；全年的开工面积123万平，较06年有下降，竣工面积192万平，较去年增长33

5、%12住宅类商品房销售面积来源：淮南房产局资料从上市与销售来看，07年没有销售的面积为90052平米，套数为1403套；07年商品房空置较上年增长一倍，达到28万平；上市多层与高层的比例为1.168：1，销售多层与高层的比例为1.610：1；可见高层上市相对比较多，而多层的销售相对较多；可见淮南市民对多层的需求相对较多。我们上市是符合淮南市民的需求的。13销售量与供应量分析来源：淮南房产局资料从销售月份来看：1、8、9、10、11月份的五个月的销售均超过了10万平米，也印证了房地产界“金九银十”4、5、6、7、8、9、11月份的上市也均超过了10万平米，只

6、有9、10、12月销售量超过了供应量，从07年来看我们3月份的开盘销售应该是很好的。14交易户型分析15来源：淮南房产局资料从上表中可以看出：一、三室一厅实售与上市比达到了160.5％，四室三厅及以上的比例达到了295.8％，可以看出这两种户型的供应量偏少，我们可以在这两种户型上下一点文章，以满足市场的需求。二、在销售的户型中二室二厅的比例为30.7％，三室两厅的比例为51.1％；可见这两钟户型是目前市场上需求最大的户型，也是各个开发商应该把握的，所以我们在全部都有的情况下就要做好做优。16销售价格走势分析17300025002000月份1500全市田区1

7、0005000123456789101112来源：淮南房产局资料1807年的房价最高值为2547元/平米，为10月份创造；最低值为2181元/平米，为3月份创造；最低值在3月出现与去年是2月中旬春节有很大的关系、另外三月份淮南矿业集团大量危旧改造房上市销售特别是西部地区的也大大拉低了全市的均价，最高值出现在10月应该是正常水平。从07年淮南市的房价来看：07年淮南的房价稳中有降，并没有多大的上扬。19第二部分宏观调控总况一第四季度政策及可能的市场反应第四季度的房地产法规主要有：2007年10月31日：外商投资产业指导目录国家发改委联合商务部发布了《外商投资

8、产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资