西安百寰国际商城项目融资的可行性研究

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1、西安百寰国际商城项目融资的可行性研究摘要：项目的可行性研究是指在投资前，对技术、经济、财务、产品销售等方面，从法律、环保、社会等各个角度，进行全面、系统的技术经济论证，并且作出可行与否的结论。项目的可行性研究是项目前期阶段工作的核心内容，而项目融资对于项目可行性研究的有着至关重要的作用，它关系到投资建设项目的成败。本课题就西安百寰国际商城项目的资金来源、项目资金筹措的渠道、项目资金的收益、规避可预见风险等作了详细的研究，以使项目有足够的资金、面临最小的融资风险顺利开发运行。中国3/vie　　关键词：项目

2、；融资；可行性研究　　一、引言　　近几年，随着经济的不断增长，人们的思维以及创新度在不断提升，项目的融资方式以及融资技术也在不断提高。西方经济学者在考察市场经济国家的企业融资行为过程中，得出这样的结论，认为企业融资结构的最优顺序是：先是内部融资，然后是发行债券，最后才是发行股票。这一理论被西方各国企业的融资行为所证实。从英国、美国、德国、加拿大、法国、意大利、日本等西方七国平均水平来看，内部融资比例高达55.71%，外源融资比例为44.29%；而在外源融资中，来自金融市场的股权融资占融资总额的10.86

3、%，而来自金融机构的债务，融资债务则占32%。对于中小企业�硭担�融资难是一个世界性的问题，从发达国家地区的经验来看，政府的积极参与是解决这个难题的有效手段，他们主要通过设立专门的中小企业部门，从税收优惠、金融扶持、担保体系、财政支出法律法规等几个方面对中小企业进行扶持。　　SteveBergsman在《房地产金融学》中得出，房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要影响作用。赫特和布洛的《管理投资学》中谈到企业融资问题，主要是选择管理和外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。

4、我国房地产资金主要来源于房地产投资商、房地产公司经营者自身积累的资金和向银行贷款、政府发放的各类补助资金以及相应的优惠政策。近几年，我国的房地产资金主要来源于房地产投资商、房地产公司经营者自身积累的资金和向银行贷款、政府发放的各类补助资金以及相应的优惠政策。丁健等按照融资方式按照融资对象，定义分类了权益性融资和债务性融资。　　吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。　　本文就西

5、安百寰国际商城项目的资金来源、项目资金筹措的渠道、项目资金的收益、规避可预见风险等作了详细的研究，以使项目有足够的资金、面临最小的融资风险顺利开发运行。　　二、研究内容　　1.国际商城项目概况及融资状况　　西安百寰国际商城项目是由西安百寰建材有限责任公司投资兴建，项目是以商务写字楼与时尚购物中心于一体的商业综合体，其中1-6层为商业楼，7-32层为高端写字楼，地下3层为配套地下车库以及人防设施等。项目计划总投资4.2亿元，项目共占用规划土地面积12000m2，建筑面积11万平米。该项目根据规定作了相应的

6、环境影响评价，最终给出了环境可行性评价结论。项目建设期预计为2年，2013年开工，2015年5月底竣工。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证、建设用地规划许可证、拆迁许可证、建设项目规划许可证以及开工证）。　　西安百寰建材实业有限责任公司成立于1997年。公司是集房地产开发、销售、市场开发、房屋和市场经营设施租赁、市场物业管理等多元化企业。目前主要经营的特色建材品种有石材、橱柜、铝型材等。因此，做好百寰国际商城项目与其他正在运营的项目的资金的协调是百寰建材实业有限责任公司要慎重考虑的问题

7、。西安百寰国际商城项目总投资4.2亿元，其中环保投资530万元。商城项目在定义上属于项目融资，和其他中小型房地产一样，主要依赖银行贷款来进行项目融资。本项目作为商业写字楼，它最后的收益是来自租金收益，因此，依次来作为日后的还款基础，导致还款周期长，进而会增加投资成本。　　2.国际商城项目融资存在的问题　　第一，融资渠道单一。西安百寰国际商城同其他的房地产一样，前期投资都是依赖于银行贷款。项目及其利润来自于定金，前期投入大、投资回收周期长以及高风险的特点。对于西安百寰来说，它的贷款银行的追索权是对公司发起

8、人的全额追索，风险承担者也是公司发起人，债务影响也是进入公司发起人的资产负债表，影响公司发起人的信用度。所以，百寰国际仅仅依赖银行贷款风险太大，并且会影响公司其他项目的运营。　　第二，融资方式及融资金融创新太少。就资金问题而言，当前许多中小型的房地产开发商均面临融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张等问题，因此系统研究房地产开发企业融资渠道就显得很有必要。据统计，房地产企业70%的资金来源于银行贷款，这也是西安百寰国际项目资金的主要来源。