东莞中环石龙西湖项目定位及发展建议

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1、1东莞中环石龙西湖项目定位及发展建议东莞德思勤房地产投资顾问有限公司DONGGUANTASKINREALESTATEINVESTMENT&CONSULATINGCO.,LTD.2本报告需要解决的问题问题一：商业和住宅的开发方向解决之道？问题二：项目整体定位？问题三：新政下的市场问题如何应对？项目整体发展战略：3报告结论—1开发方向建议方向一、地标式酒店服务公寓(一期)>江景高层大社区(二期)>专业市场(三期)方向二、地标式酒店服务公寓(一期)>专业市场(二期)>江景高层大社区(三期)4报告结论—2项目定位莞北*房地产价值综合体（REVE）样

2、板包含酒店式服务公寓、高层江景住宅、专业市场三大价值核心的5报告结论—3新政应对1.启动区以小户型开道，规避新政影响，迅速回笼资金;2.以户型创新来适应新政对户型的影响；3.控制产品适销性和资金回笼速度，适应开发节奏；4.培养中长线投资客户的投资欲望。6报告结构1目标梳理7地块状态占地面积：8.7万M2；容积率：3.6；建筑面积:31万M2由7块地组成，地形北高南低地块目前仍为工业厂房，且部分小厂仍处于生产状态NSEW8项目四至项目北为江南西路及沿江绿化带，跨过东江，对面为老城区。项目东为咏高制衣和部分农民房，龙田西路与江南西路连接项目与西

3、湖商圈。项目以南与农民房和厂房相持相依，前面为莞龙大道。项目西为部分农民房和厂房，广深铁路从西侧经过。NSEW9项目定性东江区域标志性大盘综合功能社区，收益和功能不统一开发周期较长，资金链要求较高复杂程度和操盘要求高启动区需要资金回收和建立品牌荣誉的速度快10目标分析在现有市场条件下可实现利润的最大化保证销售旺盛，控制开发节奏建立中环在地产界品牌开发商的地位11报告结构1目标梳理2机会和威胁12政府规划石龙规划成为东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。13项目所在地

4、项目所在地根据组团功能结构，西湖区建设用地面积3.1平方公里，规划人口3.28万人，分为综合功能区和高新产业园区，特色----以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托。14交通改善轻轨南岸三桥项目所在地15商圈带动16同类产品竞争沿江江景物业的开发项目所在地17新政影响A、90平方米以下住房须占开发项目总面积七成以上。B、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。C、购房不足5年转让须交营业税。18SWOT分析S优势景观资源：西湖长堤绿化带和“金沙漾月”

5、、东江；道路交通：南向紧邻莞龙大道，北向南岸三桥于06年9月竣工通行；商圈辐射优势项目临近西湖金沙湾广场商圈，周边电子、五金、服装等批发市场，人群集中、产业辐射力较强。W劣势地块规划：项目北高南低，西南部分地块严重积水；开发成本：工厂搬迁、拆迁、土地平整，开工建设成本都不容小视。地段较偏：周边景观较差、道路环境影响较大、位置相对较偏，发展商业先天条件有限；周边铁路等噪音：周边铁路、货船的噪音影响较大。O机会政府规划：西湖区规划为以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托，结合滨江景观、郊野公园发展部分房地产业；交通改进：东莞轻轨的规划建设；商

6、圈带动：“石龙大商圈”呼之欲出，西湖区专业市场的进一步成熟，产业辐射能力增强，市场的需求和周边消费群体的进入。T威胁市场潜在竞争：在沿江一带开发建设的商品房逐渐增多，都会吸引客户目光；新政影响：对项目产品设计和客户重新定位带来的威胁；投资氛围：石龙及周边地区目前对地产投资尚未形成氛围。19发展策略优势和机会发挥策略：1.规划中充分利用江景资源，创造项目本身景观资源；2.利用交通改善和轻轨规划，提升住宅价值，结合商业氛围和规划深化商业价值。劣势和威胁规避策略：1.以交通组织、建筑规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响；2.以产品创新来增加项

7、目优势，规避新政影响；3.结合丰富的营销手法辅助控制开发成本和节奏。20项目核心竞争力江景2.产业和商业规划3.交通改进和规划21报告结构1目标梳理2机会和威胁3总体战略与定位22开发方向选择全部做住宅全部做商业考虑价值实现、市场需求等因素否定考虑商业市场需求、地段等因素否定商业+住宅23开发方向一第一期：地标式酒店服务公寓建立项目市场高度，开始以小户型避开新政影响，掀起市场对房地产的投资欲望第二期：江景高层大社区确立项目和企业的市场影响力第三期：专业市场操作最为复杂，需要成熟的经验，项目利润的主要来源条件：需要拿地块中间的规划路24开发方

8、向二条件：需要拿下南部临莞龙路的三角地块（占地面积约2万平方米）第一期：地标式酒店服务公寓第二期：专业市场基于快速回笼资金考虑第三期：江景高层大社区25战略反思为什么选择这样的开