宏方沣河项目提案

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1、上篇：宏方置业世纪西路项目发展概略与建议第一单元：基地研判图说沣河新区沣河新区：北依渭河，南邻长安，东接西安，西达户县，8.1公里的世纪大道横贯东西，面积42平方公里。一心：西咸公共服务区两带：渭河景观带、沣河景观带双轴：世纪大道横贯东西、白马河路连通南北六区：纺织工业区、大学园区、中心生活区、高新产业区、上林苑度假旅游区、地热休闲疗养区沣河新区将会创造西咸一体化的丰富空间，成为最先推动两市一体化的载体和重要桥梁。未来的沣河新区将成为西咸板块众多房地产开发商投资开发的热点区域，板块发展趋势值得持续看好。2006-2020咸阳市城市总体规划2006-2020沣河新区总体规划世纪西路150亩地块宗

2、地图净用地面积90171.732㎡合135.258亩净用地面积9977.873㎡合14.967亩地块位置地块位处咸阳世纪西路，世纪西路与安谷路交叉口东南侧，距陈杨寨转盘1.5公里，西临世纪西路，南靠钓鱼台路，北接安谷路，交通便利，地块南北长（550.7m），东西短(426.4m)，呈规整矩形状，地块西北角为占地7548㎡的市政规划广场大面紧邻世纪西路，三面临路，露脸充分。地块面积总占地面积100149.732㎡,约合150.225亩；其中，Ⅰ-Ⅰ地块为商业用地，占地面积9977.873㎡，合14.967亩；Ⅱ-Ⅱ地块为居住用地，占地面积90171.732㎡，合135.258亩。地貌特点地势整体

3、较为平坦，无明显自然坡度，局部有坑洼；地块原为农耕用地，内有自然路径和废弃沟渠，另有部分低矮植被，整体地貌比较简单。交通条件西靠交通要道世纪西路，北毗安谷路，南接钓鱼台路，暂无公交站点；可由钓鱼台路径渭河三号桥直入咸阳市区，周边规划中的、已经建成通车的路网发达，交通极其便利。寨中路升值题材：房地产市场发展形势良好，直接促进土地升值；沣河新区高起点规划的逐步落实将促进土地升值。贬值题材：除非国家针对房地产开发出现大的政策调整，否则土地不会明显贬值。价值趋向：呈现增长性说明：土地的升值题材主要依托于交通优势和片区未来的发展趋势判断，是长期的正面影响，而项目的贬值题材主要是缘于地块周边配套的不齐备，

4、随着城市发展的日益加速和片区规划的介入，可以预见的是配套问题将有相当程度的改善，综上，项目在未来升值潜力较大，整体呈现增长性。但同时应该看到，城市的发展和市政的介入具备一定的周期性，因此，可以预见的是在未来的2-3年内，地块的价值虽然存在上升空间，但若地块的周边配套条件改善的情况不大，将会对项目的开发带来一定的市场阻力。土地价值分析世纪西路150亩地块宗地图净用地面积90171.732㎡合135.258亩净用地面积9977.873㎡合14.967亩寨中路具体指标Ⅰ-Ⅰ地块Ⅱ-Ⅱ地块产品可能判定建筑高度≥36米≥33米小高层、高层建筑密度≤42%≤20%商业部分密度适中、低密度住区容积率＜5.0

5、＜2.5商业上限总建面49000㎡，住宅上限总建面225000㎡绿地率≥22%≥35%集中绿地≥9000㎡停车率经营业者、消费者储运停车接近100%地下停车为主，地上≤10%一个总建面近30万㎡高品质、低密度、停车率高的社区，建筑形态以高层为主、小高层为辅控制性详细规划提出的要求条件描述产品可能性基地具有150亩的体量规模项目充分露脸，交通条件良好，八面风地块完整、方正，便于规划展开依托整个沣河新区的开发，板块知名度高目前周边缺乏足够的商业、生活配套设施适合开发为具有高尚生活元素的居住社区适合一次规划、分期开发支持一定体量的商业物业开发市场靠近咸阳市区县级客户买城心，高端客户买世纪大道、西安咸

6、阳客户对住宅总价承受力有限区域市场以住宅开发为主主力客群在咸阳市区次主力客群在郊县不具备辐射西安市场的潜质定价方面，套均价格限制在40万以下竞争区域内现有的直接竞争较强（深圳宇宏）区域内产品同质；世纪大道板块奥园、花城等项目截流西安客户产品应实现“差异化”定位，规避强竞争项目的竞争策略：尽量扩大市场辐射面、对宇宏适宜采取快打慢的手法、对奥园、花城等项目突出价格优势企业资金回收要求：快速、稳妥品牌建设要求：华宇实业-宏方置业的第一个作品支持开发价格平开高走的高品质项目150亩的品质社区，可以支持良好的品牌上升空间政策板块规划明确，但实施落实方面不好预估；是否受70-90政策影响？是否受2套房按揭

7、政策限制？有西咸一体化的政策利好支持，板块建设大热是趋势沣河新区能否配套新政策（规划、金融）？针对控规，建议如下：●保留建筑高度限低的控规要求，似无向下修正必要，确保产值。应保证商业部分的建筑密度≥40%，住宅部分的建筑密度过低，建议向上修正5%。商业部分的容积率区间用不完，建议下调1.0左右，否则商业面积过大，导致销售难度过大，住宅部分容积率略低，建议向上修正0.2-0.3（做多建筑面积1800