2010年6月沈阳五矿地产·翰林院项目营销策略执行报告-中原地产

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1、精确梳理项目价值、制造标杆营销力五矿地产·翰林院项目营销策略执行报告中原地产Shenyang.06.2010项目的目标Part1翰林院项目销售目标2010-62010底2010年有至少1亿元人民币的回款任务回款资金压力大项目的定位销售必须寻找价格与速度的平衡，以确保利益价值的最大化2011-6翰林院项目担任着兑现五矿地产现金回流及品牌营造的重大使命品牌的营造在实现价值的同时，通过项目的成功销售产品品质打造助推公司品牌的树立，为五矿地产在沈阳市场的后续开发奠定基础价值的实现本项目作为五矿地产在沈阳的第一个项目，肩负着为五矿实现价值最大化的任

2、务项目发展方向思考大势分析/项目解读/市场分析/客户定位/形象定位Part2大势分析Part2.1政策导向：导向明确，差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，但是沈阳的执行力度欠缺宏观调控政策在沈阳的执行力度国务院近期调控政策核心条款关于首套房贷：执行力度部分松动，针对首套房贷，沈阳多数分行会采取一定的优惠措施，如建行针对首套房贷客户，如果首付款比例达40%，贷款利率可以优惠至0.75倍关于二套房贷：针对二套房贷，沈阳分行普遍按国务院规定执行，各别银行采取一定的优惠措施（如中信银行在首套房贷还清的前提下，再次购房可享受首付3

3、0%，贷款利率不上浮的优惠）关于三套房贷：执行力度各有不同，针对三套房贷，沈阳各分行房贷措施不同，普遍表示将大幅提高第三套房的首付和利率，一般为首付50%-60%，贷款利率上浮20%-50%针对异地购房，交通银行等部分银行已放宽限定，未满一年仍可以贷款按揭4-17，国务院新国十条对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率

4、应大幅度提高4-18，国务院强调第三套房及非本地居民的贷款发放暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.Codeofthisreport

5、©CopyrightCentalineGroup,2010一线市场反映：北京2010年5月成交量较4月急剧下降七成Source：北京中原研究部北京住宅月成交套数(2009.1-2010.5)单位：套Codeofthisreport

6、©CopyrightCentalineGroup,2010一线市场反映：上海5月成交量较4月下降六成

7、多,其中二手成交量下降更接近七成Source：上海中原研究部上海住宅月成交面积（2009.1-2010.5）单位：万平方米Codeofthisreport

8、©CopyrightCentalineGroup,2010一线市场反映：广州5月成交量较4月下降五成多,其中二手成交量下降幅度接近七成Source：广州中原研究部广州住宅月成交套数(2009.1-2010.5)单位：套Codeofthisreport

9、©CopyrightCentalineGroup,2010一线市场反映：深圳5月成交量较4月下降高达八成,其中二手成交量下降更接近九成S

10、ource：中原集团二发中心深圳住宅月成交套数(2009.1-2010.5)单位：套整体市场1中低端市场2案例1：中海国际社区3案例2：万科城华府4沈城楼市整体波动不大，投资型房产销售顾虑增加新政指出对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此政策的出台对沈阳周边中低端楼盘项目的销售将产生一定的影响。因为这些楼盘价格相对较低，产品性价比较高，是外来务工以及大学毕业生置业的首选，但由于此政策的限制仅针对未住满1年的外地居民，对其楼盘的整体销售不会产生大的影响。新政出台后，部分楼盘出现了少量退房客户，这

11、部分退房客户主要集中于纯投资型客户和改善居住型客户，一方面是基于对未来市场的不确定，另一方面是房贷压力的增加，因此暂时放弃了购房计划。但是鉴于政策影响面的铺开还需要一定时间，对目前楼市尚无重大影响。4月24日万科城5-1#（装修）开盘，共推出136套单位，主要为100余平的两房和134平的三房单位，开盘当天销售率达99%，其中100平的两方售罄，134平的三房仅剩1套2层单位。中海国际社区4月24日开盘共推136套单位，销售率60%，解筹率达90%。主推产品是89平的两房和130余平的三房单位。其中89平的两房销售较好，130多平的三房销

12、售一般。沈阳市场反映：未出现明显波动，尚未出现降价促销现象，新推单位成交量仍然保持旺销势头，但投资型房产受影响较大，周边的中低端楼盘销售顾虑增加。沈阳市场反映：楼盘来访量普遍减少，但未产生大量