2010年上海闵行宁虹路招商项目定位初案

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1、SInnovation+Execution闵行·宁虹路招商项目定位初案第一部分项目研究与分析项目情况分析→对项目基本情况进行梳理；区域市场分析→充分考量区域市场情况，以便对项目商业进行精准定位；竞争市场分析－从差异化角度考虑项目未来定位；第二部分定位&建议项目定位建议业态组合建议第一部分项目研究与分析项目情况分析区域市场分析竞争市场分析项目名称：丽华商业项目项目类型：区域内综合商业广场项目商业总体量：30922平方米工程进度：建筑体已经基本完工，内部格局尚未划分开发目标：有自身商业特色；良性运营，提升商业物业自身价值；获

2、得较好的开发收益本案项目目前没有较好的展示面，项目周边道路均被建筑物遮挡，对招商不利；进入周边的道路基本属于快速通道，不利于人流聚集；目前本项目在区域内较为独立，且商业建筑陈旧单一，仅凭项目一己之力较难聚集商气，并对现有商业档次进行提升。项目东侧被爱博家具城严重遮挡爱博菜市场严重影响项目未来档次项目西边为大型社区－爱博家园可视性关系项目位于闵行区华漕镇内，虹桥交通枢纽站核心的边缘位置，大型社区爱博家园内；虽然距离虹桥交通枢纽站仅2公里，但区域能够给本项目带来的商业价值及人气显然较弱；爱博家园为经济适用房，从而决定了能够为

3、项目带来的客户群体消费能力较弱；目前虹桥交通枢纽站内即将建成的商业项目已形成其独有的商业形象及价值，且距项目有一定距离，借势有一定难度；随着周边商业项目的建成，未来区域内商业氛围将有所增加，但竞争态势有所加剧；位置及区域关系与区域内其他商业的距离从下图看，本项目周边现有商业设施仅爱博家具建材城，紧贴本项目的东侧；未来大体量的购物中心位于本项目的北面，距离本项目仅一路之隔；进入本项目不完善的道路，使得本项目地理位置较为独立，不利于项目的发展虹桥枢纽中心良华购物广场本案爱博家具建材城汉庭酒店金古源娱乐中心医院学校宾馆项目所处

4、的公交站点名称为爱博家园，周边公交线路较少，进入区域的公交线路仅华漕2路，其余公交线路均要到华翔路，距离本项目约1公里左右；而轨道交通均位于虹桥公交枢纽站内，轨交2号线虹桥火车站站于今年7月1日开站，而轨交十号线将于今年10月份通车；公共交通系统虹桥机场枢纽中心磁悬浮列车L2、L10城际高铁华漕二路173、803古华线、莘纪线本案第一部分项目研究与分析项目情况分析区域市场分析竞争市场分析虹桥枢纽站概况虹桥枢纽亚洲第一大型交通枢纽联动京沪覆盖长三角链接港澳以及日韩等亚洲发达国家空港、磁浮高铁、轨道交通及长途客运等。规模的庞

5、大、功能的齐全，前所未有－对外交通功能－内外交通衔接功能－集中换乘功能－配套公共服务功能－面向全国，服务“长三角”为目标的超大型、世界级交通枢纽“轨、路、空”多种交通模式的高度集结－轨——高铁、城际铁、磁悬浮、地铁等各种轨道类交通－路——公交、长途、出租车、私家车等各种路面交通－空——虹桥国际机场，航空运输亚洲最大综合交通枢纽中转换乘点－2015年，虹桥枢纽日均发送客流数预计将超越30.0万人－2020年，虹桥枢纽日均发送客流数预计将近50.0万人西交通广场高铁车站磁浮车站东交通广场2号航站楼鸟瞰图全立体交通带来充沛的客

6、源2015年预计机场年发送旅客2300万2015年预计高铁年发送旅客4700万2015年预计地面交通年发送旅客5300万2015年预计轨道交通年发送旅客5200万2020年预计磁浮年发送旅客712万2020年，日均客流量预计将超过约80万人次，来自京、沪、长三角、港澳台地区以及日韩等亚洲发达国家的高端客流占绝对比例。预计，2010年建成时日均客流量64万人次。虹桥综交枢纽的各交通设施的开通时间机场西航站楼轨道交通2号线高速巴士长途客车轨道交通10号线轨道交通5号线17号线青浦线磁浮(暂定)高铁京沪高铁高铁沪宁城际线高铁沪

7、杭城际线2010年3月28日7月10月2011年10月2012年5月2015年2020年由于地理位置因素影响，目前区域周边尚未形成传统商业圈，而区域目前主要商业以未来的良华购物广场和虹桥枢纽商圈内的商业为主；从目前区域商业发展状况来看，由于周边为大型的经济适用小区，因此整体商业发展缓慢，且商业档次较低；而距离本项目2公里之外的虹桥枢纽站商圈被明确定位为城市服务型商圈，含商务办公、金融商贸、商业等功能，未来发展前景看好；周边商业分布良华购物广场本案爱博家具建材城虹桥机场枢纽中心爱博家居建材城概况爱博建材城位于本项目东边，由

8、一幢三层楼高的楼房组成，坐落在爱博家园楼房中心位置，东邻申滨路、北靠宁虹路，四周为爱博家园内的住宅楼。爱博建材城的地下一层以及地上二层、三层均经营家具建材，其租金为3元/平方米/月，目前二层还剩余少数空置商铺。由于爱博家园目前入住率不高，故目前建材城经营情况较为惨淡。建材城地上一层为小区菜市场，租金为6元/平方米/月