上海九龙仓闵行地块战略定位研究

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1、九龙仓闵行地块战略定位研究初稿2008年1月第一部分：核心导读土地属性总结区快速道路承载上海西南片区的交通大动脉的重任对九龙仓的启示域城际高速汇聚与此，闵行已经成为上海最大的西南门户，成为所有南方城市入沪的必经之地交两条轨道交通线路加速了市区人口的导入，极大的促进了闵行的经济发展区域土地的现实性和未通属全长175公里的沪杭磁悬浮经过闵行，将闵行划入了半小时经济圈的核心区位来性向我们昭示，从城性上海南站将辐射整个西南片区，从而全面升级区域的商务、旅游、酒店、住宅产业市远期发展的态势来看，区这块土地的开发潜力是域区域内已经拥有

2、比较成熟的产业园区无可估量的。闵行作为产区域内有诸多产业正处于起步阶段，将进一步带动区域经济发展和人口导入业一座具有较强独立性的闵行首个现代服务业将规划将导入8.5万人口，占目前整个闵行区人口的十分之一属城镇，无论在地理空间性上，还是城市经济发展区格局中，都扮演了一个2004年底，闵行区户籍人口75万人，流动人口约73万人，外来流动人口与本区户籍人口已形成了域人1：1的格局重要的纽带作用，既是口闵行区在11个市区中土地面积排名第三，而人口密度仅列11位，因此从地域的角度来讲，闵行市郊向城镇转型的典范，属尚有导入大量人口的基础性

3、也是整个泛上海城市发人口素质正在不断得到提高，大专以上文化程度的人群占到了总人口的28％展空间上的核心区闵行新城城市化目标至2010年为95%，2020年为99%以上；至2020年规划城镇建设总用地为167因此对于本项目的把握，域平方公里，至2020年规划常住人口为105万规应当以一个城市运营商6大组团依托自身的发展现状进行升级，最终将导入超过目前将近一半的人口数量划发闵行新城将是闵行下一个15年重点规划的区域，在此规划背景下，传统的“老闵行”将彻底激的角度从城市宏观发展展活，并呈现出以轨道交通带动，产业经济支持和居住社区联动

4、的发展态势，成为上海全市大西南的高度来衡量，片区的发展中心31住宅市场论证2酒店市场论证市场空间论证办公市场论证4商业市场论证341住宅市场价格走势:内环内住宅均价稳步上升，07年四季度达到最高峰值,为22071元/平方米；宏观市场需求市场：需求旺盛，基本处于供小于求的状态，07年第四季度受宏观政策影响对九龙仓开发的启示供需明显减少,市场向理性回归；„注重产品人性化设计和社区整体品质,树价格走势：近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点，立品牌想象;同比大幅上涨了22%；需求市场:需求旺盛,市场一度出现供不应

5、求的状态.2007年第四季度受宏观政策影响„普通住宅竞争激烈,供需明显减少,市场向理性回归；应打造市场稀缺物业区域市场供应特征:以普通住宅供应为主;别墅及高端物业稀缺；及控制开发比重；分布特征:分布较均匀，目前以莘庄板块最为集中（以个案计）；销售特征:低价及注重品牌、产品、配套、规模出众的项目去化快；„高端物业稀缺、市价格特征:价差不大，舒适型或交通条件、生活配套具佳的项目成交价格高，集中场受宠度高，可考虑在15000-16000元/平方米，受市场追捧度高；客户特征:普通住宅以西南客源为主，投资比例有所减少；开发此类物业；„上海住宅市

6、场理性内环内：回归，市中心土地稀2008-2009年,上海内环内住宅土地供应总量27.71万平方米,供应量少;市中心土地供缺，闵行区凭借区位、未来供应应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显；交通、配套等因素将闵行区:呈现长期的发展潜力。2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米，主要集中在浦江镇板块和莘庄板块；52写字楼市场价格走势:写字楼整体成交价格稳步上升，07年四季度达到最高峰值,为16067元/平方米；对九龙仓开发的启示宏观市场需求市场：需求旺盛，基本处于供小于求的状态，07年市场供小于求的趋势假强，办公市场需求进一

7、步升温。从各环线来看，内环内供需逐步减少，中外环供需量逐渐增加；„中端产品竞争激烈,应打造市场稀缺物业价格走势：成交均价受个案成交影响较严重，高端项目成交价格超过20000元/平方及控制开发比重；米；„高端物业稀缺、市需求市场:市场供应略大于需求，受个案供应影响，市场供应与需求呈现集中势态；场受宠度高，可考虑产品特征:大多为中端产品，高端写字楼缺少；区域市场开发此类物业；分布特征:主要分布在沪闵路高价沿线、商业中心附近；租售特征:高端产品去化速度快，出租率高；„依托本项目区位优客户特征:贸易、电子、房地产、咨询是主要行业客户，中导企业

8、占主导，对办公的面积需求在50-250平方米；势在交通、配套等方面大做文章；„商务办公郊区化优势将为本项目提供长内环内：期支持；2008-2009年,上海内环内办公土地供应量少;市中心土地供应稀缺，办公由中心区向未来供应