开封东京银座商业综合项目操盘策略案

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1、这是一个呼唤英雄又英雄辈出的年代这是一个速度制胜群雄逐鹿并且问鼎中原的战场硝烟弥漫中，开封迎来了她的第一次……热烈欢迎供水公司领导莅临指导!东京银座整合营销执行案本纲纪要一、操盘战略二、市场分析三、产品定位建议四、项目SWOT分析五、操盘策略六、价格策略第一部分开发战略1开发速度速度第一为何强调速度？1、大盘造势，小盘造市，对于我们的小规模楼盘，销售周期越长，其营销成本越大，只有在短时间内集中消化，才能最大化的降低营销成本。2、国家政策变化较大，只有快速消化产品，才能避开国家政策变动的影响，使本楼盘开发快速进入保险期。3

2、、兵贵神速，速度是体现一个销售团队的专业化程度的标准，只有靠速度才能甩开竞争对手，出奇制胜。如何做到？1、开发商与精顺公司配合默契，分工明确，责任分明；2、创新：产品创新，销售策略创新，推广策略创新，开发理念创新；3、整合资源，驾驭资源。对于本项目的必要资源提早准备，以备后患；4、专业化操作，一切以经验为基础，而又不依附于经验，布局周密，保证每一个战役都旗开得。开发战略2开发价值利润第一为何要求利润第一？1、一切以利润为导向，追求利润是开发商做项目的本因所在。2、把利润放在第一就可以最大化放大项目价值，做到以小博大。3、

3、本地快虽小，但占据重要的交通位置，属于城市西进中的“先行者”，具备做到价值最大化的条件。如何做到？1、创新产品；只有以投资型的产品占据主导地位，才能拉动项目地块的投资价值，因此，创新型的投资产品是赢得市场的基础；2、创新营销；对于本项目要挖掘其投资价值，为客户提供物超所值的投资产品，在综合性价比上给予客户以最大化，增加项目的附加值。开发战略3利润实现销售第一为何要求销售第一？1、销售是实现利润的唯一途径，只有销售好了，利润才能实现。2、把销售放在第一位，就可以明确项目开发中的主次矛盾，能在关键时刻不失去方向。3、把销售放

4、在第一位，是我们工作的态度，观念决定思路，思路决定出路。必须一开始就确立销售的地位，这样就可以在以后的工作中为销售创造最佳条件。如何做到？1、一切为销售而服务。无论工程、财务、推广、促销都要以销售为最终目标，一切行动听销售。2、锻造一流销售杀手。销售代表要军训+培训。以专家顾问的角色出现在客户面前，而不仅仅是一个销售代表。开发战略4开发步骤先住宅次酒店后商铺为何要这样安排？1、住宅小户型是三个产品中最容易销售的一个产品，放在第一，有利于快速回笼资金、制造轰动效应，也可以同时为后期推广其他产品作基础。2、产权酒店基于前期引

5、导，客户已经得到教化，借势推广可以趁热打铁，挖得第二桶金。3、商铺作为三类产品中最难消化的一个产品，需要长时间的积累客户资源，待住宅、酒店推完后，工程形象也已基本出来，此时销售，恰到好处。矛盾解决当速度与利润出现矛盾时当工程等与销售出现矛盾时当推广步骤与速度出现矛盾时速度第一，利润第二一切行动听销售销售第一，其他退后速度第一，推广调整第二部分市场分析提纲（四）媒体分析（一）环境分析（二）竞争对手分析（三）目标客户分析环境分析站在城市制高点开发楼盘——精顺操盘要诀1、大环境分析大环境：郑汴一体化开封西部开发本项目正是在这两

6、大利好政策的背景下启动，因此，借助政府利好政策成为本项目后期宣传推广的重中之重。政府政策对本项目的促进：郑汴一体化助推开封房价持续猛涨，房价铁定上涨，投资恰当正时。100米快速道强力拉近开封与郑州的距离，开封成为郑州的东郊不日实现，投资开封，稳享高额升值回报。开封宏伟规划蓝图铁定实现，目前正是起步，房价也是起步阶段，此时投资购房，三五年房价将会翻翻，回报自然百分百。（2）小环境分析小环境：大学城别墅区行政区高档盘淮河医院中亨花园金池名郡市人大欧陆经典浪漫之都市政协河南大学本案周边环境对本项目的促进：毗邻大学城，紧抓师生家

7、长客源，投资出租稳定无忧；周边高档盘大户型定位、高总价定位、高端客户定位为本项目带来巨大的生存空间。周边众多别墅项目在价格上对本项目是个极大的提升，也使得本项目抓住一批别墅老板投资型客户提供了条件。毗邻行政区，投资跟着政府走，升值稳定可靠淮河医院提供大量的租赁客户和投资客户。周边竞争分析知己知彼，百战不殆——精顺操盘要诀具有参考性的周边楼盘一览表案名产品类型均价（元/㎡）主力户型销售状况浪漫之都多层（7栋，6F）2300元三室两厅（121、128㎡）销售结束小高层（2栋，11F）起价2730元四室两厅（178、183㎡）

8、价格阻力大，销售缓慢底商1F+2F7000元90%：一层；一二层联体剩余少部分临金明大道的两层联体商铺书香名邸多层(9栋，4F/6F)1700元三室两厅（105—170平米）二期8.10认购，不能按揭，，交定金3万元别墅(2F)2050元四室、五室（198—205㎡）一期基本结束，二期积累客户欧陆经典多层(6F)16