住房制度与住房保障政策市场调控

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1、6住房制度与住房保障政策本章介绍住房保障政策的基本概念、目标和策略，市场化条件下住房保障政策应当遵循的原则。6.1.1住房制度、住房政策与住房保障政策制度和政策很难分开。都是某种决策的产物和某种规则，且有重叠之处。爱利诺·奥斯特罗姆在公共池塘理论中对影响集体行动的决策及规则层次的划分，对界定政策和制度的区别很有启发。制度可以界定为工作规则的组合，它通常用来决定谁有资格在某个领域制定决策，应该允许或限制何种行动，以及如何根据个人的行动给予回报。政策侧重为某些目标而采取的操作方式，它的作用是形成针对问题的可操作决策；6.1住房保障政策基本概念作为规则的总称，制度包含了作为操作规则的

2、政策，制度为处理具体问题的决策提供了平台。所以制度也可以成为元政策，但不同于一般意义上的政策。（1）住房制度住房制度就是国家在解决居民住房问题方面制定的基本原则和方针，即住房的元政策。如我国1978年以前的住房公有化和住房实物分配，1978年以后的提出的住房商品化，再如1998年确立的住房分层次供应体系等。（2）住房政策住房政策是国家或地方制定的具体办法和措施，如怎样实现货币化分配、如何实施分层次供应体系、经济适用住房管理办法、廉租房管理办法等。（3）住房制度、政策与保障政策的关系我们将住房制度(HousingSystem)、住房政策(HousingPolicy)、住房保障政策(

3、PublicHousingPolicy)的关系简单地归纳为：住房制度是决定住房投资、住房供应方式、分配方式和经营管理方式的基本方针；住房政策则是落实这些方针的具体方法和措施，住房保障政策则是针对困难群体的住房政策。住房保障政策又分为两个层面：一是特定的住房保障手段，即具体的调节方式，如土地划拨、税收减免、贴息贷款等；二是特定的保障住房的提供形式，如经济适用房或廉租房等。6.1.2保障住房与公共住房通过住房保障政策提供的住房称为保障住房。由于这类住房传统上是由政府拨款建造，相对于私营部门供给的商品房，是一种排他性的公共产品，英文称为PublicHousing，因而国内有学者把保障住房

4、称为公共住房。尽管现在保障住房的范畴已经不再局限于政府拨款兴建的住房，已经包括所有享受政府一定优惠政策的住房(半公共品或准公共品)，保障住房已经不完全属于公共产品，但沿袭习惯，本课程也把所有通过住房保障政策提供的住房称为公共住房。根据补贴形式和产权形式把我国公共住房细分为公房、经济适用房、廉租房。公房分为售后公房和非出售公房(出租公房)；经济适用房分为一般狭义的经济适用房和广义的经济适用房，广义的经济适用房包括集资建房和合作建房；廉租房分为实物配租房和租金配租房。6.1.3住房保障政策的类型政府保障政策大多数是通过政府补贴来体现的，住房保障政策也是如此。政府补贴也就是财政补贴，是一

5、种影响相对价格结构，从而可以改变资源配置结构、供给结构和需求结构的政府无偿支出。政府补贴，从是否明确地安排支出来分，可以分为明补和暗补；从补贴资金的接收主体来分，可以分为供给房补贴和需求方补贴(企业补贴和居民补贴)；从补贴是否与具体的购买活动相联系来分，可以分为实物补贴和现金补贴。还有一种比较隐蔽的补贴，如财政贴息、税前还贷(住房抵押扣除政策)、土地划拨等。现金补贴是指用货币支出的政府补贴。在我国，对供给方的现金补贴称为暗补，对需求方的现金补贴在我国称为明补。这里的明补和暗补概念与上面按照是否明确地安排支出是有区别的。本书为了叙述方便，沿用我国一般的明补和暗补的概念。如对住房困难户

6、发放现金补贴，称为明补；对开发商以现金补贴或其他形式的补贴，称为暗补。实物补贴一般是指政府用实物支付给受益者的补贴。还有少量的政府保障政策时通过政府管制实现的，如行业准入管制、价格管制。房地产保障政策中常用的有租金管制和价格限制。下面介绍国内外一般的住房保障政策类型。（1）按住房保障政策的实施主体划分按施行主体的层次划分，住房保障政策可以分为全国性的、省市级的乃至社区级和单位(营利组织或非营利组织)级的住房保障政策。如我国目前实施的经济适用房政策属于全国性的住房保障政策，上海市的重大工程配套房则属于地方性政策；我国的住宅合作社就是非盈利组织，其住房保障政策和计划属于单位或社区级。从

7、国际惯例来看，由于住房的不动性以及地区之间经济、文化等条件的差异，各国都有全国性、省市一级或相当于省市一级以及区县级的住房保障政策。如美国既有联邦性的住房保障政策:著名的租金券方,案也有州一级即地方性的住房保障政策。如爱达荷州玻易斯市的经济适用产权房计划。(2)按政府干预市场的手段划分按政府干预市场的手段划分，住房保障政策主要有财政政策、金融政策和土地政策3种。①财政政策。住房保障的财政政策是政府为了实现住房保障政策目标，选择和运用各种财政政策工具，或刺激经济适用房等