2010年珠海格力海岸项目市场分析及产品定位方案

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1、格力海岸项目市场分析及产品定位研究专题123456项目分析对项目问题、项目价值进行深度分析，探究项目发展方向市场分析对市场情况进行深入分析，寻找项目的机会点，为项目定位提供依据项目定位商业规划建议招商及收益测算根据项目情况及市场发展状况，为项目提出合理的定位方向及整体运作思路依据项目自身情况及借鉴案例提出合理有效的商业规划建议根据项目自身条件制定适合的租售策略，并对各策略进行评价，提出最终的租售策略建议专题研究研究目的业态规划建议依据项目自身情况及借鉴案例提出合理有效的业态规划建议专题一项目分析项目印象核心问题解析项目核心价值专题一区域分析片区商业分析项目核心优势结论新城模式价

2、值界定借鉴案例商业现状商业协同度临海展示面情侣路交通1.项目印象用地名称用地性质用地面积建设规模容积率建筑密度停车位S1居住50275150825320%1508S2居住69870209612320%2096S3商业38419576281.535%692S4居住584721461802.525%1462S5居住758991897482.525%1897S6居住46636139910325%1399总用地3395738939059054商业用地S1S3S4S5S6S2本项目总体建筑面积为893905平米，属于规模较大的开发项目，其中商业服务部分建筑面积57628平米为我司研究对象

3、。项目规划指标本项目所在片区靠山临海，滨海资源丰富，嫁接滨海资源优势，可以形成项目的价值点。石坑山南海商业部分住宅部分商业部分500米商业部分临海长度约为500米，利用滨海资源将增加项目价值。项目周边状况1.项目印象珠海中心区30分钟车程中山、广州等西临本项目唐家古镇、中山大学、清华科技园本项目所在片区交通条件较为便利，通过情侣北路、京珠高速等可与珠海中心区、中山、广州等联系。项目周边情况项目交通状况京珠高速、粤西沿海高速1.项目印象2.区域分析项目区域价值界定是指英国以霍华德“田园城市”思想为开端的，以国家立法为基准，政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。是指伴随城市

4、郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，而在大都市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。是主要通过捷运系统与城市中心区快速链接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的心城镇，一般和大都市距离稍远。是通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。一般与城市中心区保持合理的距离。是指随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。新城模式田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城根据新城市形成的核心驱动力和城市功能的不

5、同，将新城形成模式共分为六种。项目区域价值界定以高新产业为基础，以泛旅游业为主导，把唐家湾建设成为具有鲜明功能特色和国际吸引力的生态休闲海滨新城。唐家湾整体定位边缘新城在大都市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。唐家湾位置唐家湾距离珠海主城区约为30公里唐家湾新城区属于边缘新城2.区域分析项目区域价值界定阶段划分人口郊区化制造业郊区化零售业郊区化办公业郊区化发展特征汽车时代的到来使得郊区开发不再沿铁路线分布中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀，这批人住在郊区，白天进城上班；大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城。出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户

6、城郊；大都市周边大量的产业园，工业园的崛起，郊区本地就业趋势加强；以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮。大型购物中心，休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺；住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓；城市居民阶层多样化，基本实现本地化就业；大都市周边形成了一些相对独立、功能完善的新城镇金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移；新兴的高科技产业在郊区蓬勃发展；传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成。核心驱动汽车的普及和路网的建设，使通勤费用下降；实际收入增加；中心城环境恶化，严重的“城市病”日益突出；跟随企业迁到郊区。高速公路体系的发展；中心城日益高涨的低价，

7、使得郊区的低价极具竞争力；中心城劳动力成本逐渐提高；行政政策。市区商业日趋饱和，而城市需求日益旺盛；市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争；追随消费者，人口郊区化引起零售商业迁移。信息高速公路的迅猛发展；新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化；新型技术产业普遍对地价和环境要求较高。边缘新城形成的机制和过程根据边缘新城的形成机制及过程，可以判断新区大型购物中心、休闲娱乐等将逐渐兴旺，与市区商业形成激烈竞争。2.区域分析郊区化办公住宅娱乐信息的发展使得金融、贸易等服务业相继郊区化。郊区居住功能