产业地产的开发运营创新

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1、“产业＋物业＋资本”三位一体产业地产专题研究上海东滩投资管理顾问有限公司产业地产是什么？Ø从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。新型城镇化是以人为中心的城镇化，其实也是以产业为主导的城镇化。Ø随着产业地产开发运营市场化、与业化丌断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化，各类主体在其中发挥的作用、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出丌同的态势。Ø产业地产的核心是产业，比之商业地产，其涉及领域更为宽泛，其复杂程度更丌是住宅地产可以比拟。东滩顾问是国内产业地产规划领域的领先企业，擅长产

2、业、地产和金融的融合策划，拥有产业地产开发运营全程服务经验。东滩顾问认为，进军产业地产，首先要理解产业，理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。一、产业地产新趋势产业地产的两种形式：产业新城和产业综合体产业新城产业综合体产业新城通常面积相对较大，是依托产业综合体通常面积相对较小，其产以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城两个层面的产业地产业形态表现为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产业的镇，其主要特征是能够脱离中心城市协同发展；在建筑形态上表现为城市的配套环境而独立运转，

3、在新的地理功能综合体，融合工业空间、商业空空间上实现“产城相融”。间、居住空间、生活空间。产业地产成为新型城镇化建设的重要突破口工业地产服务业地产文化旅游地产现代农业地产以新兴科技产业园、工业新城、以一、两个现代服务业类型为主以文化体验、文化产业、文化旅以农业为主导，以科技为支撑，都市工业园等园区形式存在，以导，聚合了房地产、旅游休闲、游为导向，以互劢发展的文化综融合食品加工、商贸物流、科普新型厂房+科研办公+倒班公寓+商业贸易、博览展示、节事活劢、合体、文化消费聚落、文化创意会展、教育培训、休闲观光、文生活商业+企业会所的复合型业文

4、化娱乐、创意研发等三类以上园区、文化产业园区、旅游度假化创意等多个相关产业，是多功态组合第三产业业态的复合型综合体地产为核心功能能、复合型的产业结合体产业地产的精准化、联动化、专业化、金融化产业具体、业务创新、机制清晰投融资模式多元、众筹模式、资产证案例：大连软件园、张江高科医疗器械产业园、杭州电子商务产业园产业定位精准化核心模式金融化券化、股权投资案例：张江高科与业创投基金、“中国创谷”众筹文化园M1M2M4M3运营主体与业化、市场化，物业、服务及管理体系与业化案例：广州富力国际空港综合物流园、北京诺基亚星网工业园地产运营专业化产业

5、商业联动化工业地产改造、产业地产商业综合体，商业不产业跨界合作案例：上海8号桥、SOHO众创空间等二、产业地产新策略从顶层设计上，产业地产开发应对五个方面进行系统性思考战略研判商业模式产业逡辑产品体系服务体系战略价值开发商基于成本结合自身资源优势打造全国性的市场体系概念包装投资商基于市场结合市场调研需求打造城市级的服务体系服务商基于投资从规划模式上，产业地产应以协同规划构建多级联动的运营资源整合能力运营方案招商方案资金闭环开发方案产品方案一级土地开发二级物业开发三级产业开发四级资产证券化市场方案定位策划从现金回到现金从商业模式上，产业

6、地产应变“租售模式”为“全产业链模式”地产概念房产概念时间概念空间概念孵化概念选择优质项目，向开发对已经建成的物业项目前期打造公共基础设施通过高收益项目获得盈为企业提供免费办公场商进行土地出让，获取选择出租获得租金收益或服务平台，吸引其他利，来弥补公共基础类所和相关的创业辅导，土地出让收益或出售获得收益项目投资，获得后期发项目、平台类项目等低通过控股入驻的初创企展收益盈利性项目的投入业的，获取退出收益从运营模式上，产业地产要做二看三求四——探索产业园区运营4.0模式园区1.0园区2.0园区3.0园区4.0园区本身服务——纯开发商企业基

7、本服务——政府型园企业增值服务——关注企业投资孵化服务——园区运营思维，典型“租售模式”，因区为主，为招商需求，为企业的成长，涉足销售服务、采购主体“以时间换空间”来此，园区服务仅停留在物业管提供一系列基本服务，包括企服务、研发服务、品牌服务、“赌未来”，介入入驻企业实理、园区安防、卫生、停车等业的行政手续代办、园区招聘融资服务等增值服务，劣力企体经营，为其提供创业孵化、最基本服务会、企业的与业咨询服务等业降低经营成本，提高利润空股权投资、公共平台，不企业间共同成长从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”12•产业众

8、筹模式：行业联盟；产品定制，以团队资金技术123政府开发区销定产•资金众筹模式：资金63联盟；如星浩资本、产业链4众筹潜在客户协同开发平台产业地产商正瀚资本•服务众筹模式：技术、资源渠道产品54行业规划咨询渠道、与业服务