土地调控市场化起步：2015年土地市场及政策趋势分析

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1、土地调控市场化起步：2015年土地市场及政策趋势分析文／纪睿坤2014年土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流。受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。而预计2015年不同城市土地市场将继续分化，而去库存仍将是2015年楼市的主旋律。通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析2015年地市和楼市的反映。一、2014年土地市场特点：根据21世纪宏观研究院的研究，2014年，全国的土地市场呈现如下特点：1、受楼市下行的影响，2014年，土地市场呈现下行趋势，土地成

2、交减少，低溢价率成为主流。2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7941宗，同比减少35%，成交面积35377万平方米，同比减少36010；商办类用地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。从卖地总额来看，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元。从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12

3、%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。2、受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。2014年，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元，其中10个重点城市占比约为40%，较2013年增加7个百分点。从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金达3438亿元，创造历史记录，仅9个城市出让金高于2013年同期，广州（楼盘）、深圳（楼盘）涨幅均在20%左右，北海（楼盘）、呼和浩特（楼盘）两城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。3、房企逐步回归至一线城市，一

4、线城市量跌价涨。得益于“9-30房贷新政”和央行降息等利好，一线城市领先全国土地市场率先复苏。2014年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少27%；楼面均价7705元／平方米，同比上涨41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地出让金为5068亿元，同比减少3%。从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地王全部出自北京和上海（楼盘）；排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。4、土地制度向市场化

5、倾斜长效机制改革起步。在房地产市场供需关系逆转之时，2014年，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。与此同时，对房地产市场影响深入土地制度改革建设也同步完善，比如积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策；出台《节约集约利用土地规定》、《不动产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方案。基于2014年的土地市场的特点，2015年，土地市场调控将趋于市场化，行政干预将淡化，与此同时，不同城市间的土地市场将继续分化，

6、一线城市将仍被市场追捧，保持量跌价涨。二、2015年土地市场趋势预判：1、不同城市土地市场继续分化。与2013年同期大规模土地投资相比，2014年以来房企拿地节奏更显谨慎，并将在2015年延续，也因此，从全国土地市场来看，低溢价成交地块将依然是2015年的主流。不过，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。2、一线城市地价仍将处于量跌价涨的趋势。在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归一线城市，并在2014年年底制造出一波波土

7、拍热潮。21世纪宏观研究院认为，一线城市土地市场的热度或将在2015年持续，一方面，根据中央政策，将严控特大型城市新增建设用地，2015年一线城市的土地供应将持续紧缩，供应减少，但需求增加也将直接推涨地价；另一方面，在各项楼市新政叠加下，一线城市楼市在全国率先复苏，也直接助推房企进一步回归一线城市的信心。3、土地制度改革将在2015年全面起步。2014年土地制度改革的多个顶层方案出台，2015年也将进一步进入改革方案试点和实际落地阶段。根据国土部的部署，在国土部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案