[法律资料]小区业主维权几个问题探讨

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1、有关小区业主维权几个问题的探讨——从物权法及司法解释等相关法律谈起引言因购买商品房，我们成了邻居，共同成为小区业主。因为住房，物业服务走进我们的生活。小区业主该如何处理与开发商、物业公司、业委会、其他业主关系？如何正当行使自己权利、维护自身利益呢？主要法律规定1、《物权法》2、《物业管理条例》3、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，简称《建筑物区分所有权司法解释》4、最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，简称《物业服务司法解释》5、《侵权责任法》

2、一、小区业主身份的认定1、提出问题：小区“业主”一般为房屋所有权人，而“房屋所有权人”以办理房屋所有权登记为准，那么没有办理物权登记的人是否能够成为小区业主呢？2、法条依据：《建筑物区分所有权司法解释》第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《物权法》第二章第三节第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书

3、或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第29九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。一、小区业主身份的认定3、法条释义：上述法条有利于解决“以经依法登记取得所有权作为认定业主身份的标准”所引起的问题。没有办理产权登记，但符合法律特别规定的取得房屋专有部分所有权的人，享有业主地位。法律这样规定符合现实需要，可以解决现实生活中因住房

4、引起的系列问题，也符合法律公平正义的精神。4、注意事项：尚未依法办理所有权登记的，虽可以认定为业主，但房屋所有权毕竟还没有通过公权力机关登记。为避免开发商一房二卖、明确房屋产权归属、便于业主权利行使、购房落户、购房配套教育等顺利办理，应尽早到房产管理部门办理产权登记。对于因继承、赠与或裁决确认的自然取得所有权的（不登记也有所有权），如想进行交易，需要办理两个产权登记，首先将原产权人的产权通过变更登记变更到自己名下，然后再与房屋受让方交易。二、小区内业主专有部分和共有部分的区分1、提出问题：业主专有部分与共有部分

5、，直接关系到业主权利范围和尺度，我们需要正确区分专有部分和共有部分，合理合法行使权利2、法条依据：《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《建筑物区分所有权司法解释》第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

6、（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。《建筑物区分所有权司法解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或

7、者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。二、小区内业主专有部分和共有部分的区分3、法条释义：专有部分具有构造上和利用上的独立性，能够登记成特定业主所有。不属于业主专有部分，不属于市政公用部分或者其他权利人所有的，为共有部分。业主对于专有部分享有独占权，在不损害其他业主、公共利益条件下，可自由行使自己的权利。业主对共有部分享有成员权

8、，需要通过集体表决方式行使共有权。4、注意事项：小区内，业主专有部分范围狭窄，按照法学界比较通行的“最后粉刷表层说”(专有部分以室内最后表层为界)，我们所购房屋实际是一个立体空间，还要除去空间内的承重墙、公共通行的管道等，专有权利受到很大限制。我们在装修房屋时，对共有部分，如屋顶、外墙、承重墙等基本结构不能随意改造，如需改造要经过相关方同意，并不得危及公共安全。左邻右舍装修房屋中，对于