龙湖项目成本管理控制最新课件

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1、龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理主讲：周世艾2012年5月21日讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制问题：成本是怎样形成的成本是什么时候形成的房地产主要成本费项主要费项：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费五

2、、营销费用六、管理费七、财务费用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用勘察、设计费报建费三通一平费等3配套设施费用学校、幼儿园、会所等4基础设施费用水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程7工程相关费用审计费造价咨询费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金8期间费用销售费用营销设施建造费其他销售费用9财务费用贷款利息等、税金10管理费用员工工资、福利等建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第

3、四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响房地产成本的主要因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益----提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成

4、行业成本优势。价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路龙湖成本管理的目标目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系龙湖成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的成本管理成本

5、管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系龙湖成本管理体系制度流程方法工具（工作指引、作业指导书）业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评

6、估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分制度流

7、程体系成本模块：制度流程与管理工具以项目为管理对象项目的完全直接开发成本测算分解项目期间成本测算分摊龙湖项目成本管理的内容集团公司重庆公司成都公司北京公司项目2项目1项目2项目1项目2项目1项目N项目N项目NN公司项目N龙湖集团组织形式龙湖项目管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监项目1项目2项目3项目N龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证

8、实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目