最新龙湖集团成本管理与控制

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1、龙湖集团成本管理与控制龙湖总经济师：周世艾2011年7月25日成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制内容龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理n成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本产品的成本产品的品质、质量12345成本的主要内容有：产品的成本产品的品质、质量时间的成本生产的速度、进度人力的成本人力的成本管理人员多

2、少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度6售后的成本n售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……n成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本

3、目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：①固定性③体积庞大②多样性④生产期长建筑产品造价的特点：①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性影响成本的因素经营目标/盈利指标自身管理能力项目策划销售定位合作资源成本项目设计/部品定位资金来源项目开发节奏/现场施工政策与市场环境成本管理的宗旨与目标宗旨：价值工程以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行

4、业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系成本管理思路新项目可研准确测算规划设计步步跟踪合约规划与招标事前定价施工管理动态反馈合同结算及时结算数据分析与储存工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环成本动态控制过程PDCA循环nnn为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实

5、现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库••••••••目标成本测算的方法正向测算：测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本

6、水平目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖项目的成本管理成本管理的管理体系成本管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）成本

7、管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本业务模块制度文件目标成本管理规定责任成本管理规定动态成本管理细则成本绩效考核制度。。。。。流程文件目标成本编制与审批流程责任成本分解与审批流程动态成本信息报送流程合同计量与结算流程。。。。。。作业指引项目策划阶段成本规划指引设计阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引经济标书及评审指引合同商务条款管理指引记录表单项目目标成本套表模板