京山春风商业中心综合体 前期定位报告

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1、京山春风商业中心综合体前期定位报告京山春风商业中心综合体前期定位报告2全国视野全国视野集体智慧集体智慧成为成为““最具实效性的地产营销集成服务商最具实效性的地产营销集成服务商””是我们的志向是我们的志向3京山春风商业中心综合体处于京山县城老城区中心地带，周边新盘开发多以住宅区为主导，而本项目的开发指标看出，该项目的开发将以商业占据约40%的综合体立项，是现阶段区域内第一个大型的综合体，也是区域在逐渐的城市改造中呈现的价值过程。故而，我们认为，京山春风商业中心综合体将是基于对地块的理解与超越竞争的规划想象力，才可能在项目定位阶段增加提

2、升价值。导语4物业形态产品组合体量比例发展策略限制条件核心问题界定客户目标项目属性研究界定城市研究区域研究宏观分析综合体研究住宅、酒店、办公、商业市场研究县级商业发展的思考中心城区的发展规律项目优化建议物业组合发展建议5物业形态产品组合体量比例发展策略限制条件核心问题界定客户目标项目属性研究界定城市研究区域研究宏观分析综合体研究住宅、酒店、办公、商业市场研究县级商业发展的思考中心城区的发展规律项目优化建议物业组合发展建议6区位条件：城市中心、交通枢纽、核心商圈项目位于京山县核心商业圈内，地块东至交通路，西至农机公司，南至京源大道，北

3、至交通局，是京山城内最重要的商业项目。南北分别为两条城市主干道——京源大道与轻机大道；东西各为两条城市次干道，商业氛围浓厚；本体研究资源研究规划指标SWOT分析项目用地老城区新城区综合结论7地理位置：一条商业主干道和两条商业次干道围绕地块，存在较大商业的挖掘空间与价值位于老城区核心商业圈京源大道中段，项目地块周边社区与环境相对较好，多为近年新开始住宅项目，项目北面多为事业单位员工宿舍等外观陈旧的建筑，整体居住环境与品质一般。交通局宿舍本体研究资源研究规划指标综合结论兴业路步行街东方百货SWOT分析交道路京源大道交通局东门路商业街对面

4、宾馆8地块现状：除了中百超市具备一定展示性外，周边整体居住环境参差不齐老旧的私房沿京源大道的商铺工地现场工地现场沿交通路的商铺三角路南社区中百超市京山医院本体研究资源研究规划指标综合结论SWOT分析沿京源大道的商铺9规划指标：地块所承载的商业使命远大于居住使命主要经济技术指标用地性质商业、居住规划用地面积（㎡）62206总建筑面积（㎡）194137保留建筑面积（㎡）28131超市13265.82Shoppingmall42961.43步行街商铺14644.89公寓11620.17商品住宅83533.25容积率3.12建筑密度（%）3

5、8.31备注商业≥42%项目总用地面积为6.22万㎡，总建筑面积19.41万㎡，保留建筑面积2.81万㎡，容积率3.12；其中商业建筑面积不少于7.13万㎡，住宅建筑面积不大于9.51万㎡。本体研究资源研究规划指标综合结论SWOT分析10地块资源：综合配套资源丰富，带动区域商业需求及人口结构的变化地块周边教育配套齐全⊕幼儿园：县聪明屋幼儿园⊕小学：新市二小、县实验小学、新市镇第四小学等；⊕中学：京山县实验中学、绀弩中学、育才中学、湖北省京山中学、县五中等；区域规划为城市核心区，并增强目前的商业商务区功能，目前已进入起步实施阶段，随着

6、区域的不断建设，将极大促进区域商业结构的完善与提升，并对区域人口的构成产生实质性影响。本体研究资源研究规划指标综合结论SWOT分析11本体研究SWOT分析规划指标综合结论资源研究从优势/劣势/机会/威胁四大角度分析项目，寻找思路！从优势从优势//劣势劣势//机会机会//威胁四大角度分析项目，寻找思路！威胁四大角度分析项目，寻找思路！Strengthweaknessopportunitythreaten本项目固有的优势本项目固有的不足面临的外部机遇需要面对的外部威胁12本体研究SWOT分析规划指标综合结论资源研究??市中心，老商圈，商

7、业底蕴丰富，地位不可复制；??各乡镇存在巨大的消费潜力；??临主干道，交通方便；??大体量，临街面较长，昭示性好，京山县稀缺新型商业资源。??项目规划建筑密度较低，受还建影响较大，对项目整体空间布局不利；??周边业态种类众多，临两大商业步行街，竞争压力较大。??京山县无标志性商业，项目可做形象工程；??现有商业项目业态单一，期待新型升级市场更新换代；??区域商业有待升级调整，伴随城市经济的不断建设，将为项目入市创造适生外部空间。??长期的商业消费观念滞后，消费结构趋于单一；??城市经济发展受外来投资及打工回流影响较大。SWOT本项目

8、固有的优势Strengthweakness本项目固有的不足面临的外部机遇opportunitythreaten需要面对的外部威胁13本体研究SWOT分析规划指标综合结论资源研究??走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业；发