土地一级开发模式及策略

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1、土地一级开发模式及策略佛山市南海恒峰投资有限公司【摘要】土地一级开发，对于提高城市土地单位面积利用率，提升城市竞争力，加快城乡统筹发展具有非常重要的意义。侃是，现阶段我国土地一级开发模式发展缓慢，影响了我国土地资源集约节约利用工作的开展，不能有效解决耕地保护与城市建设的矛盾。为更好发展土地一级开发，木文重点分析了现阶段土地一级开发的主要模式和促进土地一级开发进程的策略。【关键词】土地一级开发；模式；策略.1八—刖g:现阶段，我国在土地一级开发方面已经取得了阶段性成果。但随着我国城市化进程的不断加快，耕地保护与城市用地之

2、间的矛盾愈来愈突出。因此，对土地一级开发的要求也越来越高，要保证土地一级开发工作的顺利开展，就要在了解土地一级开发模式的基础上提出合理策略。1土地一级开发模式为更好了解土地一级开发，找到适合土地一级开发的策略，就要掌握土地一级开发的主要模式，土地一级开发模式主要分为三种，下面分别进行介绍。1.1土地一级开发完全由政府运作的模式政府将土地一级开发作为一项核心工作，同时是土地所有者的代表。完全由政府运作的土地一级开发模式，就是土地一级开发工作完全由土地整理储备中心完成。土地整理储备中心并不是盈利性政府职能部门，但是这一部门

3、能够保证土地一级开发工作的统一性。在进行土地一级开发时，资金支持一般通过政府财政部门进行专项拨款，在拨款后才开展工作，工作完成后再交给土地管理部门,最后，以招拍挂的出让方式实现土地一级开发的市场公开交易。在完全由政府运作的模式中，开发土地的权属一般登记在土地储备机构名下。这种模式能够很好进行地价控制，并且土地一级开发质量能够得到保证，开发过程中没有复杂的法律关系，土地开发后的上地增值收益不会发生流失问题，保证后续完全由政府运作的土地-级开发工作资金能够得到保障。通过上述介绍我们也可以看出这种开发模式优点很多，但是毕竟政

4、府资金冇限，而II政府融资渠道狭窄，政府财政部门进行专项拨款吋，会有很大的资金压力，影响政府其他工作的开展。1.1土地一级开发完全由市场运作的模式完全由市场运作进行土地-级开发的模式就是政府对现阶段“熟地”价格进行估算，采用市场竞争的方式将准备进行土地一级开发的土地直接出让给竞争胜出的土地-级开发公司，并签订相关出让协议，出让协议能够保证政府的土地所有权益以及社会公共利益，开发公司在开发前要向政府支付竞争吋提出的费用，在完成出让工作后，土地一级开发公司根据开发要求进行拆迁、安置、补偿等工作，保证土地一级开发过程中人们的

5、生活和城市建设工作，保证社会秩序的维护和公共设施建设工作，同吋土地一级开发工作还要根据需求者建设条件进行开发建设工作，在土地一级开发工作完成后，土地一级幵发公司会对幵发成本和酬金进行核算，然后通过市场转让土地使用权，开发公司在扣除土地一级开发成本和酬金后政府会得到剩余土地转让款。这种模式进行土地开发工作过程中，土地使用权发生了两次转变。这种模式不利于政府对城市地价进行控制，政府的市场地价宏观调控能力受到影响，有可能会出现市场地价过高的社会问题。1.2土地一级开发在政府主导下市场化运作模式该模式下，土地-级开发的主体为地

6、方政府，地方政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。地方政府负责办理规划、项目核准、征地拆迁及人市政建设等手续并组织实施等，这是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除以上通过行政行为完成的事项之外的开发事项，由政府采取市场竞争的方式选择出具备资格的企业，与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议，由中标开发企业投资完成开发。在土地一级开发工作完成后，政府要进行验收工作，验收合格后，开发企业向政府移交土地。政府主导市场化运作的土地一级开发模式能够实

7、现市场资源的奋效利用，减轻政府开发的资金压力，同吋还能实现市场地价的控制工作。这种土地开发模式能够满足现阶段我国土地•-级开发市场的需求，这种模式是我国未来进行土地开发工作的发展趋势。2土地-级开发策略基于上文对土地-级开发基本模式的介绍，下面重点对促进土地一级开发三点策略进行分析。2.1优化土地一级开发运作流程要保证土地•-级开发工作的顺利开展，就要加强对土地一级开发的管理工作，优化土地一级开发运作流程，实现对土地一级开发成本的控制。因为土地一级开发工作属于综合性、系统性的工程，而且在进行土地一级开发吋，涉及的工作流

8、程比较繁多复杂，例如，征地、拆迁、基建、土地出让等环节，每个环节涉及的内容又很多，一旦工程中某个环节中的某个内容出现问题，就会影响整个工程进度和工程质量。例如，拆迁环节，首先要安抚群众情绪，群众可能出现不理解的情况，影响拆迁工作正常进行，在未完成拆迁工作前，其他开发环节很难完成，影响了土地一级开发进度，如果加强对拆迁环节的管理，提