一级土地开发模式.ppt

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1、土地一级开发模式一、概念土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。二、两种模式(一)以政府为主的模式(二)以民间为主，政府辅助支持的模式(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土

2、地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。3．城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专

3、项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。(二)以民间为主，政府辅助支持的模式政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式，但此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。三、土地一级开发模式比较土地一级开发的政府主导型模式与企业主导型模式在政府、企

4、业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同。（一）政府角色政府主导型模式：垄断土地一级市场，对于土地具有唯一的开发权，代表政府行使开发权的是国有控股集团。企业主导型模式：政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作，土地一级开发由企业来完成。（二）企业角色政府主导型模式：开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发，企业地位类似于房地产开发中施工单位的地位。企业主导型模式：企业成为土地一级开发的主体，土地的开发主要由企业完成。（三）操作方式政府主导型模式：土地的征用、房屋的拆迁、开发资金的筹集、开发区基础设施的建设、产业结构的调整和布局，开发后土地的出让和转

5、让，全部由国有控股集团及政府负责完成。企业主导型模式：通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。（四）优势政府主导型模式：1、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系；2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。企业主导型模式：1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；2、引入企业机制，改善政府的管理体制

6、，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。（五）劣势政府主导型模式：1、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低；2、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败；3、开发企业成为工程承包单位，主观能动性差。企业主导型模式：1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；2、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败；3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。（六）收益政府主导型模式：土地出让后的收益上交财政，财政按一定比例返还。企业主导型模式：核定成本，利润率不高于成本的8%。总之，土地一级开发的政府

7、主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同。土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点。由于各地的发展状况不一样，要结合当地的经济发展状况、房地产市场发展状况选择适合的一级开发模型，并根据变化及时进行调整。四、不同开发模式的实例（一）、重庆——政府主导型模式（二）、北京——政府主导型模式与企业主导型模式并存土地一级开发模式示意图土地出让土地一级开发土地一级开发土地出让生地建造房屋传统的土地开发模式（土地出让后开发）土地一级开发模式（土地出让前开发）两种城市土地开发模式比较（一）重庆——政府主导型模式重庆