创建购物中心的持续盈利模式.doc

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1、创建购物中心的持续盈利模式　　创建购物中心的持续盈利模式　　购物中心的持续盈利模式　　现代购物中心（ShoppingMall）是城市化经济向都市化经济发展的必然产物，已成为集中资本、商业、娱乐、资讯、文化等方方面面的综合平台。作为区域经济的结合体与展示平台，现代购物中心目前在中国的珠三角、长三角以及环渤海经济带正在蓬勃兴起，方兴未艾。　　一、现代购物中心的特征　　虽然原国内贸易部在《零售业态规范意见》中对购物中心的定义进行了规范，但目前国内对购物中心的本质特征却存在很多误区。有人认为，购物中心是把商业街竖起来。其实，

2、购物中心所希望解决的不仅仅是“竖起来”的问题，因为在传统的商业街，由于分散经营的缘故，定位无法集中体现，同样性质的商店重复出现，从而导致恶性竞争。而购物中心是一个统一体，融合了不同的商店和其他设施，使其在定位上有明显的特征。同时，现代购物中心所创造的人文环境和舒适优雅的购物环境即体验，也是传统商业街所无法比拟的。正是这些简单的认识，使投资者和开发商对购物中心缺乏系统的认识，导致同质性购物中心的建设急剧增加。这些购物中心多是一些在建的物业及商业设施的转型，而购物中心内商家中业主和租赁户混淆在一起，没有统一的规划和管理，

3、定位不清晰，互为恶性竞争，功能残缺，惨谈经营。这不论是对投资者还是社会，都是一种资源的浪费。　　购物中心有以下若干特征：　　(一)观念和技术的先进性　　现代购物中心是一种先进的经营方式，需要先进的观念配合科技和技巧方能成功。现代购物中心的设计、运作和管理突破了传统零售业的种种局限，要取得成功，必须依赖理念、策略与科技，换句话说，购物中心已经成为零售业中的最具高科技特征之一的经营方式。因此，开发购物中心，除了资金之外，对科技的重视和各种专业人士的参与以及核心资源的整合是必不可少的。　　(二)开发过程的整体性　　统一和协

4、调的整体建筑设计计划，包含主题商店和卖场的选择，各方面均需依照计划，及考虑内部的风格一致，从而使整个设施和场地方面体现整体的主题与概念，同时，购物中心的设计也要考虑在后续的扩充和管理方面具有较大的弹性，以应因未来发展和调整的需要。　　(三)地点的便利性　　购物中心必须选择交通便利的地理位置，使顾客易于寻觅，且私家车出入方便，具备充足的停车空间和设备，方便消费者进出；同时也要考虑专用车道及店后空间，以便于货车运送商品进出货时使用。此外，周边的道路系统也要一并加以考虑，如公共汽车站、地铁站是否在附近的位置，以便吸引最大的

5、人流。　　(四)景观的一致性　　购物中心建筑物及其场地布置，诸如草木花卉、灯光、招牌、绿地、庭园造景、公共设施等建筑设计，均能和谐一致，使购物环境显得优美、安全，同时需与周边景观与人文文化紧密融合。　　(五)商品组合和功能的多样性　　商品组合力求多样化，包括广泛的业种、业态，在商品线和服务内容上，给消费者一个深而广的消费选择。各类商品的主题商店聚集一处，透过统一的商店和卖场的经营管理模式，提供购物者最大的方便。　　今天的购物中心不单是一个“购物”中心，如要吸引顾客，必须将购物中心塑造成一个多功能的生活与服务中心，应更

6、加强调文化、娱乐、教育、服务、展　　示等各种功能所占的比例，才能使购物中心富有强大的生命力与成长性。　　(六)营销策略的灵活性　　营销策略被认为是购物中心发展成功的关键因素之一。因此，必须灵活掌握市场的营销趋势，来规划营销策略、拟定营销计划，同时充分配合运用广告及事件营销手法，以提升整体购物中心的活力和形象。若能融入部分商家的营销活动，将更有助于整体购物中心营销的成功。例如，购物中心的经营管理部门可针对购物中心内的某一类商户，展开顾客满意度调查，并将结果及可能的策略性意见提供给商户，双方成为共存共荣的关系。因此，购物

7、中心在规划设计及卖场出租、经营的过程中，应将营销人员纳入开发小组成员，以确保以营销为导向的购物中心的逐步成型。　　二、购物中心的开发　　购物中心通过开发商进行合理、科学规划，对于购物中心的地点、规模、定位、商店类型、承租户数及停车场的车位数量均经过周密设计，以符合地区经济发展、消费需求、条件和自然环境等各方面的需要，并将它们出租或出售给各种类型的零售商。从组织形式来看，购物中心的开发者、管理者和经营商相分离，以市场交易成本取代企业内部交易成本，只要通过良好的分工合作关系，就能对价值链中的每一环节都起到加速资金流转，提

8、升顾客价值等作用。　　(一)与城市公共管理部门的合作　　购物中心的开发决策，绝不是开发商自己的事，它与整个城市的市政规划、住宅区的建设、旧城的改造都密切相关。在开发过程中，涉及的公共部门有城市规划、建设、消防等，开发商要用一切合法的方式去获得城市短期和长期规划的有关信息，并在政府各部门的指导和配合下，进行科学决策，合理布点，避免重蹈百货店超量建