外商投资房地产法律问题概述定稿

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1、外商投资房地产法律问题概述一、外商投资房地产法律问题综述1999年开始的住房体制改革启动了中国房地产市场高速发展的序幕，而房地产市场的发展吸引了大量外资投入其中，进一步促进了中国房地产市场的发展。在此过程中，中国政府出于平衡经济发展和社会稳定等多方面关系的考虑，对房地产业（包括外商投资房地产）进行了多轮调控，鉴于大部分的调控措施均发生在2006年之后，本文将结合有关法律法规和调控政策，对外商投资房地产有关法律问题简要说明。在2006年至2007年期间，中国房地产市场显现过热现象，房价加速上扬，为控制房价过快上涨，中国政府颁布了一系列政策，从购房资格

2、、外汇管理、土地增值税清算等多个角度对房地产市场进行了调控。2008年至2009年，随着全球金融危机的爆发，在中央政府极力应对金融危机、确保经济正常发展的大背景下，原有的房地产调控政策在执行过程中均有所弱化，部分政策虽继续有效，但实际未得到有效执行。2010年至2011年，在政府推出的大量经济刺激政策的推动下，房地产市场恢复了加速发展的状态，房价在前一年的基础上大幅飙升，并引致了政府的再次严厉调控，此次调控的重点包括两方面：在供给方面，加大保障性住房的供地和建设；在需求方面，从融资和购房资格方面抑制投资和投机性性需求。前述一系列的政策调控对外商投资

3、房地产同样具有重大的影响，具体表现在外商投资房地产的审批、外汇管理、土地增值税的清算、购房资格的管理等多个方面。其中，不同的阶段调控政策有所不同，具体表现为：1、2006年至2007年的房地产调控阶段这一阶段的是我国针对外商投资企业调控政策出台最频繁、涉及面最广的阶段，近几年有关房地产调控的基本政策框架均出台于这一时期，主要内容包括：在外商投资房地产的审批方面：2007年修订的《外商投资产业指导目录》新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，还将“普通住宅地开发建设”从原有《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除；明确确立

4、了外商投资房地产企业的项目公司原则和商业.存在原则，外商在华投资房地产必须依据中国法律设立独立的项目公司，且要求设立项目公司之前应有确定的房地产开发项目；建立了外商投资房地产企业的备案制度，要求地方政府审批的房地产企业均应报商务部备案；加强了对外资并购境内项目的管理要求，要求一次性支付收购对价，等等。在外汇管理方面：自2007年起，未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续；对2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增

5、资），各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。在土地增值税方面：加强了对土地增值税的清缴力度，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，明确规定了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况,包括开发商整体转让项目,直接转让土地使用权,项目销售率已达85%,项目三年未销售完毕等。在购房资格方面：加强了外资购房的限制，除要求投资性购房必须遵循商业存在原则外，对自主性购房的条件进行了严格限制，如境外机构和个人购买境内商品房的前置性条件是必须在境内工作、学习满一年；购房须出示相关有效证明，实行实名制，等等。2、2008年至2009年金融危机阶段到2

6、008年，随着金融危机的来袭，有关外商投资房地产的调控开始放松，但这种放松并未直接以明文政策方式体现，而是在实际操作中对原有政策不再严格执行，主要表现为：商务部审批外商投资房地产项目的程序简化，审批难度降低；2008年将商务部对外商投资房地产备案的权利委托给地方政府实施，商务部实行抽查制度；放松了对境外机构和个人的购房限制；不再严格依据有关规定清缴土地增值税；在贷款审批方面放松管制等等。不过，需要说明的是，虽然金融危机期间政府采取了一系列救市措施，但在外商投资房地产企业的外汇管理方面反而更为严格，如在2008年加强了对外商投资房地产企业的结汇管理，

7、要求外商投资企业在申请结汇时，对超过5万美元以上的结汇申请，应提交资本金结汇所得人民币资金的支付命令函，指令结汇银行据以将结汇所得人民币资金直接支付予最终收款人。.3、2010年至2011年新一轮房地产严格调控阶段进入2010年，随着房价的进一步加速上涨，2010年至2011年，政府再次祭起了房地产调控的大旗。本轮此次调控的主要内容包括四三个方面：首先，继续沿用和严格执行原有调控政策。包括：继续执行“外资限购令”；对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行，严格执行原有的土地增值税清缴办法，并对土地增值税的扣减项目进行了进一步的细化，等等。其次，加强

8、保障性住房的建设。本轮次政策调控与此前各期调控的重大区别之一就是加强保障性住房建设，加大保障性安居工程建设力度：2010年