2014年1月东莞商业地产市场研究报告客户版（38页） (2)

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1、4444目录一、1月商业市场总结4二、二级市场5（一）商业地产供需环境分析61、2014年1月东莞商业地产总体供需情况：6（二）商铺8（1）、商铺市场整体分析8（2）、商铺供应分析8（3）、商铺成交分析11（4）、商铺库存分析15（三）写字楼171、写字楼市场总体分析172、写字楼供应分析173、写字楼成交分析184、写字楼库存分析19（四）2014年1月东莞商业地产成交排行201、开发商成交金额排行（前10名）：202、楼盘成交金额排行（前10名）：213、楼盘成交面积排行（前10名）：21444、楼盘成交套数排行（前1

2、0名）：22三、三级市场与租赁市场22（1）商铺22（2）写字楼35四、后市展望37一、1月商业市场总结（一）、宏观环境1、经济面：经济回升动能有限,但年内将维持平稳运行态势。美国QE缩减已落地，但1月份美国经济数据未能达到预期，说明美国经济的老问题尚未得到很好的解决。2014年1月中国制造业PMI为50.5%,比上月回落0.5个百分点。汇丰银行发布数据显示,1月汇丰制造业PMI终值为49.5%,6个月来首次跌破50荣枯线。大型企业生产经营放缓,中型企业指数连续两个月位于临界点以下,小微企业继续恶化。指数持续回落,经济平缓

3、开局,提升内生增长动力尤其重要。国内经济基础面还是趋弱，市场隐忧犹存。因此，预计2月经济回升动能始终有限，但年内运行态势将趋于平稳。2、资金面：春节因素导致M2增速下滑，年内市场流动资金相对偏紧。441月人民币贷款增加1.32万亿元,同比多增2469亿元。广义货币(M2)余额112.35万亿元,同比增长13.2%。1月贷款需求集中释放导致人民币贷款大幅增加,但由于直接融资量下降较大,导致社会融资总量增幅较小。人民币占比回升，社会融资倾向活跃，但尽管人民币贷款增速较快,对整体M2增速提升作用有限,主要原因在于春节假期对融资活

4、动有所限制以及央行对国有大银行的信贷指导。此外,企业存款的下降也影响衍生存款的创造，从长期来看，年内市场流动资金将偏紧。（二）、市场分析1、受临近春节影响，投资客投资热情严重降温。欧美经济持续复苏，去年海外房产投资者增加，热钱外流大量增加。1月更受临近春节，大部分市民返乡探亲过年或出外旅游影响，市场投资热钱严重降温。2、1月商业供需齐降，同比降幅明显。据东莞中原研究部监测数据显示，今年1月东莞商业市场合计供应5.82万㎡，成交面积4.55万㎡，供应对比去年大幅萎缩下降29.88%，主要是由于工程较晚和开发商推货的积极性也大

5、为降低。从供需来看，1月东莞商业供需同步下降，主要受春节因素影响，市民投资欲望明显降温，仅靠个别热销项目的持续成交，如大朗毛织贸易中心成交93套、丰硕广场成交51套、万荟时代广场成交19套、碧桂园柏丽湾成交25套等。说明具备良好产业基础的区域和受客户追捧的楼盘，其专业市场或住宅底商也更能受客户青睐。3、1月小户型商铺成市场供应主流。从供应面积产品来看，1月小面积户型的商铺供应较为突出，集中在20-60㎡44间，主要是富盈广场单盘供应小面积的商铺体量非常大所致，而100㎡以上偏大户型的商铺几乎沦为绝迹。由此说明个别区域的项目

6、根据当地产业结构基础及区位的商业结构不同，将一定程度上影响开发商对产品户型配比的调整。4、1月商铺成交环比下降9.9%，但与同期相比大幅降温。1月东莞商铺成交3.73万㎡，环比下降9.90%，同比去年下降23.41%。受春节因素影响，大部分楼盘推货计划放在年后进行，1月商铺市场交投环比同比2013年均大幅降温，但同比往年成交体量仍处于较为理想的水平，说明近两年东莞经济面逐渐好转给商业地产市场起到了一定积极的作用。从楼盘来看，有厚街万达广场成交0.76万㎡、万科金色城市成交0.58万㎡、大朗毛织贸易中心成交0.33万㎡，还有

7、万科金域国际、世界鞋业总部基地、卓越蔚蓝城邦、丰硕广场等集中成交。价格方面，1月东莞商铺成交均价为26036元/㎡，环比上升10.77%，同比上升75.08%。2013年有多个全新项目入市，助长全市商铺成交量，其中有不少低档项目，集中成交无疑拉低了整体商铺均价，而且有个别项目为回扣客户，产品以低位价格成交，相应也拉低全市均价，如海德广场。而去年12月开始，东莞商铺均价大幅上扬，主要是高档项目厚街万达广场纯新亮市，高位价格、集中成交等迅速拉升近两个月全市商铺均价。此外，1月份万科广场成交2套，均价为84004元/㎡；东城万达

8、广场成交5套，均价为60723元/㎡，高位价格成交也对商铺均价上涨起到一定的推动作用。441月东莞有53个商铺成交记录，环比2013年12月60个减少7个，成交面积大幅下滑10.1%，价格上涨10.77%。究其原因：其一，受春节因素影响，市场交投进入常规的低迷状态，主要是外来工陆续返乡过节，营销现场来访