黄埔雅苑前期调研报告

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1、黄埔楼市调研报告Ⅱ一、市场个盘分析本次市场调研对象为：黄埔花园、万科城市花园、金逸雅居、怡港花园、金碧世纪花园，共计5个持续开发项目，以及目前处于明朗开发状态的金碧骏鸿花园和信达大厦。楼盘分布详见下图。【图1：黄埔楼市版图】新峰地产·58黄埔楼市调研报告Ⅱ1、黄埔新邨（本案）项目名称黄埔新邨建筑设计深圳艺洲建筑师事务所地理位置黄埔东路北、乌冲河东策划代理新峰地产开发商广州黄埔新邨开发有限公司物业管理—主题定位水岸美宅，地铁物业。建筑规模·总占地35382.7㎡，建筑面积81187.51㎡（一期：25435

2、.1㎡，二期：46361.058㎡），·容积率2.4，绿化率31.6%。物业配套·外部：北临文冲西村农民集资房，南为黄埔东路、欣欣保龄球俱乐部及骏鸿花园，西靠规划道路及将要治理的乌涌河北段，东为厂房区；距离建设中的大沙地地铁站3分钟步行路程，距离大沙商贸批发中心约5分钟步行路程，距离黄埔区政府约6分钟步行路程，距离大沙地东路商业中心约8分钟步行路程；·自身：幼儿园、临街商铺、会所、羽毛球场……开发周期总分二期一期·一期为1995年开发，6座9层带电梯小高层。共225套，建成入伙已近10年。二期·批地时间：

3、2004-1·二期正在建设中：住宅共计505套，分雅轩、明轩、怡轩、晓轩九个单元，两排平板式排列，其中雅轩2栋、明轩3栋11层，怡轩2栋分别为12层和17层，晓轩栋分别为13层和17层，住宅建筑总面积43159.9㎡；商场位于怡轩、晓轩首层，建筑面积1431.507㎡，其余首层为架空层，地下一层184个停车位，3层幼儿园位于怡轩西侧，建筑面积为1193㎡。户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫房屋实用率套内面积61.6～62.1㎡63.6～69.6㎡77.0～84.3㎡86%～90%建筑面积68.4～7

4、2.2㎡73.9～78.1㎡89.8～94.6㎡套数/比例约180套35.7%约85套，16.8%约240套47.5%新峰地产·58黄埔楼市调研报告Ⅱ2、万科城市花园⑴基础信息项目名称万科城市花园园林实景：地理位置石化路西、大沙东路以北地段发展商广州市万科置业有限公司项目合作规划设计美国ThreeArchitechure建筑单位香港兴业、广州翰华园林设计香港BCA策划代理广州经纬地产物业管理万科物业住宅：1.9元/㎡（11层），2.1元/㎡（18层、公寓），商业：4.2元/㎡主题定位花园中的森林、地铁物业

5、建筑规模·总占地13.6万㎡，总建筑20万㎡，容积率1.53。物业配套·外部：西临荔枝园、黄埔区区政府和法院，东为石化路及石化住宅大院，北接亿仁医院，南靠大沙地东路沿线农民集资房，离好又多超市50米，距离正在兴建的五号地铁线文园站50米，距离大沙地站500余米；·自身：1万㎡商业中心,8处泛会所、4000㎡小学、1500㎡幼儿园、网球场、生态游泳池……开发周期总分二期一期·土地出让：2002-04-18；·A单位1栋11层、B单位3栋11层：2004-06-28开工，2005-08-25竣工；共138套；

6、·E单位3栋11层，2004-08-30开工，2005-09-01竣工；共126套；·C单位3栋11层、D单位3栋11层，2004-9-28开工，2005-9-28竣工；共214套；·F单位3栋11层、G、H单位2栋18层，2004-11-20开工，2005-12-20竣工；共231套；·一期住宅建筑面积共计73346㎡，共计18栋，709套（多为首层架空）；·一期住宅2004-12-4开盘销售，2005年12月、2006年3～4月份批入住；·18栋住宅带880元/㎡豪华装修，不需装修者可折合减免楼价40

7、0元/㎡。·1栋81套LOFT公寓——创库HOUSE城市一道，2005-8-27发售，2006-5交付，毛坯交房。户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫实用率套内面积62.5～68㎡80～85.5㎡90.5～95㎡113.5～130㎡86.62%建筑面积72.5～78㎡92～98.5㎡104.5～111㎡130.5～150㎡套数/比例91套12.8%211套29.7%341套48.1%66套9.4%二期·二期预计19栋住宅，楼高与一期相似，为11～18F，住宅约为800套，与一期规模相当；·

8、靠近一期的部分单位已盖至一半，靠近荔枝林的单位和学校尚未动工；·二期户型与一期相似，以三房单位为主；·预计第一批单位于2005年底或2006年初对外发售，2006年底入住；·目前对外宣报均价：4700元/㎡，在一期的基础上幅200元/㎡；·其中18层圆形户型单位均价约达到5600元/㎡；二期依然附带880元/㎡豪华装修配置。新峰地产·58黄埔楼市调研报告Ⅱ销售情况一期Min3600元/㎡层差总价1.5万元，单价150元/㎡均价