西宁天福源营销策划方案(2)

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1、天福源营销策划方案天福源营销策划方案惠兴策划2008.04.1921西宁惠兴房地产营销策划有限公司天福源营销策划方案第壹部分：市场概述西宁市场现状现今的西宁房地产市场，竞争逐渐加剧，市场的重心青睐规模化、品牌化、产业化的房产企业——1、政府将房地产作为经济支柱产业给予重点扶持，但力度仍然不够，应加强二级市场和大型房地产业集团的建设。2、受政府“严控区”政策的制约，产品郊区化、高层化将成主流。3、开发商已开始注重环境规划、物业服务和品牌建设，出现了一些以品牌取胜的大型房地产开发企业，中型房地产公司多以环境、景观和服务争取市场，而众多小型开发商则以价格战为主。4、配套机构规模细

2、小、各自为战，不能采取联合或联盟的方式为开发商服务，致使服务水平不能得到提高，影响到房地产业的整体水平。5、房产项目的营销开始重视“概念地产”与“品牌营销”。在西宁房地产项目竞争区域市场中，城西区、城中区目前属于第一竞争市场。其总体特征是：“容量大，项目品质高，竞争激烈。”目标客户年龄较大，购买力强，消费层次较高。而本案虽处城东区，但社区由10栋多层组成,无疑增强了市场竞争力,加之项目背山面河，景观优势足,这样不仅大大提高的项目的身价，也让我们融入城西、城中高档区域竞争市场中。因此，市场定位与产品形象定位是项目成败的关键。在西宁众多的住宅激烈竞争的态势下，确立正确的营销推广

3、理念，最大化的赢得消费市场有限购买力的青睐至为关键。21西宁惠兴房地产营销策划有限公司天福源营销策划方案项目概况一、基本数据1、项目指标：暂无2、地段概述：天福源，位于西宁市城东区八一东路,西宁国家级经济开发区北角,南边就是风景秀丽的九眼泉森林公园.3、配套设施：城东区银行、医院、邮局、百货、超市、菜市、娱乐等生活匹配逐步完善。多路公交巴士穿梭往来，交通便捷。4、景观资源：南临九眼泉森林公园,北临湟水河,小区内部景观规划超前.5、项目规划优势：项目其北侧为湟水河与湟水河区位景观环境的有机、协调统一，以及九眼泉森林公园,形成大环境与小环境的融合，并成为西宁景观设计的一道亮丽风

4、景。二、目标客户分析——了解客户心理21西宁惠兴房地产营销策划有限公司天福源营销策划方案从消费心理分析，由于楼盘同质化严重，消费者在大量相同的产品面前，在大量的地产广告宣传的攻势下，疑惑，而后开始谨慎选择。只有真正能打动他们心坎的，才能让消费者从小心翼翼的购买转变回感性的购买。因此，找出本案与其它项目的差异点，抓住消费者关注的，想知道的，迫切需要的关键点，是本案在销售中取得至高点的不二法宝。而本案是西宁市房地产项目中稀有的多层住宅,稀有决定价值,只要抓住这个主卖点,配合行之有效的宣传,突破客户心理防线,实现高额回报是我们工作的重点.——客户对本案怎么看？客户心理特征是我们研

5、究推广策略的核心，迎合和引导消费者，是我们推广的全部内容。1、对地段交通的认同2、对区位价值的认同3、对景观资源的认同——目标客户的锁定锁定目标客户，进行策略性的迎合与引导，是我们制定策略的依据。本案的目标客户定位十分明确：1.青海铁路职工是城东区多个项目最大的购买群体.2.以自住为主，只有少数买家的目的是直接用于投资。3.以中年人为主，客源为企事业单位和国有大型企业及私企中收入较高人士。4.以在附近工作和生活的居民为主，基本上是以自身项目为圆心，半径在2公里的范围内，呈现出较强的区域性消费特征。5.以西宁人为主，外地人为辅。主要原因是西宁的外（省）来人口比例相对较小，且大

6、多数外来人口收入较低；但作为青海省中心城市会聚集部分的精英人士，他们购买能力强，对中大户型有需求。6.从购买能力判断，以中产阶级为主。当然，这是指普遍特征，并不能就武断的说，本项目的客户群只有中产阶层。21西宁惠兴房地产营销策划有限公司天福源营销策划方案三、项目SWOT分析本项目位于“城东区”的次中心地段，项目优劣势如下：A.优势：(S)1.规模：项目规模大，多层，凸显社区优势。2.景观资源丰富：项目所在地景观及项目规划景观丰富多彩。3..项目稀缺性：从城东区地产市场现状出发，本项目稀缺的多层住宅建筑形态成就了其独一无二的优势。B.劣势：(W)1.交通:由于从市区繁华地段至

7、本项目乘车时间较长，很难通过自有交通配套吸引消费群体。2.配套:完善：超市、商场、餐饮、娱乐、金融、医疗等均不便利.3.教育:项目周边教育环境不完善.C、机会点：(O)1.地段竞争压力小——生存空间-大。2.项目总体规划好——社区优势-强。3.西宁在青海的地位——地区领导性-高。4.适合≥35岁的买家——客户渠道-广。D、威胁：(T)1.任何经营行为本身就具有风险。2.21西宁惠兴房地产营销策划有限公司天福源营销策划方案在运作期间，更多的风险是非系统性的，即无法预见的如：房贷政策、银行调息、突发事件、自然灾害等。3