2013年1月深圳万象城调研报告（42页）

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1、深圳万象城调研报告2013.1目录一、项目概况二、基本指标三、区域分析四、整体规划布局五、项目定位六、产品设计特色七、产品设计平面图八、商业业态规划九、运营分析十、营销推广十一、项目图片项目概况一购物中心简述：深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。物业资料开发商华润（深圳）有限公司开业时间2004年12月位置深圳罗湖区宝安南路1881号建筑面积总建筑面积550,000平方米投

2、资40亿港币建筑用途商业、酒店式公寓、酒店、写字楼商业面积180，000平方米，6层商用停车位4,000个市场定位集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群业态组合主力店：RéeL时尚生活百货、嘉禾电影城、O‘lé超级市场、“冰纷万象”滑冰场次主力店：ESPRIT、NOVO、王子饭店国际一线品牌：GUCCI、AlfredDunhill、HUGOBOSS、VALENTINO、ESCADA项目概况商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办

3、公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。n地理位置：深圳罗湖区宝安南路n总投资：40亿港币n总占地面积：约8万㎡n总建筑面积：约55万㎡；其中一期25万㎡，二期30万㎡商业面积：25.8万㎡办公面积：4.2万㎡住宅面积：11万㎡酒店及共建面积：14万㎡n一期开发时间：2002.10-2004.12n二期开发时间：2006年-2008年n设计车位2988个n由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计开发顺序华润中心项目共分2期开发：华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而

4、带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中座主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。华润中心基本指标1、总建筑面积达55万㎡2、总投资额：约40亿港币3、物业形态：购物中心、街区商业、写字楼、酒店、住宅

5、。其中购物中心(万象城)总建筑面积18.8万㎡，7层楼。4、一期建设时间：2000年；开业时间：2004年12月5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年开始盈利，营业额15.6亿元华润中心区域分析项目地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈，万象城是宝安南商圈的标志性项目。华润中心区域分析交通系统分析：Ø地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间Ø与"地王大厦"隔深南大道相望Ø与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连Ø周边共有巴士线路30多条Ø距深圳火车站、罗湖口岸约1000米Ø距皇岗

6、口岸约5分钟车程Ø距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程华润中心整体规划布局一期二期华润大厦：4.2万㎡空间规划布局一期规划布局n华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。n其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。n室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。2988个地上834个地下1472个地下682个停车位242000㎡1

7、88000㎡54000㎡总建筑面积36000㎡27800㎡8200㎡用地面积总计中区北区项目华润大厦规划布局n华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。n华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。n入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。n北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。n室内的自动扶梯清

8、晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。目标客户：以金融机构及国内外大型企业为主实用率：77.6%层数：  29建筑面积：约42,000平方米层高/净高：4.2m/≥2.8m停车位：68