《房价预测》word版

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1、2010-2012年房价预测,绝无仅有的房产奇观标题很大，能以此为题说明作者的胆识不小。首先声明，本文不拘泥于某某具体的所谓统计数据或以此来作房价妄加猜测的论据，也不追究房价高低与否的历史，更不揣测某某道听途说的政策征兆，而是通过社会规律来预测房价的走势。本文内容虽略显严肃，但纯粹是一家之言，权当玩笑，请阅者一笑而过。　　　　开头先定义下预测和讨论的目标范围。房价毕竟属于历史范畴，这里讨论的是从2009年11月初至今后10年的房价，当然是包括2010年的。这里的房价只局限于商品住宅的价格，也就是商品房售价，跟其他房产无关。然后需要申

2、明，只谈中国的房价，不涉及国外其他国家的房产价格，而且很多数据是引用上海的房价，是考虑到上海这个城市的代表性以及数据的可收集性，图个方便，而不是搞什么地狱之争。　　　　再解释下房价，这里的房价是指某个城市某个时间段内房子成交的均价，即平均价格，不是具体哪个楼盘的销售价格，比方说“星河湾”均价6万每平方，“四季雅苑”的售价达到10万元/平方米，还有著名的汤臣一品11万，皆不是我们要讲的房价。当然也不是统计局统计出来的那个数字，笔者很清楚的记得2004年初，国家媒体有个全国重点城市房价排名，其描述的上海当时的房价是每平方米5200元，排

3、名全国第二，这个价格明显不是我们要说的市场平均价格，因为据当时亲身了解，上海外环附近的十几个楼盘，其新房和次新房价格大多在7000左右，而几个月后上海新房价格均价据当地媒体报道就已经过万了，所以“统计”的数据不在我们要讨论的范围内，就跟那个常出现的“全国70个重点城市房价统计本月同比增长0.01%”等等数字一样，我们这里概不讨论，也不作为依据。另外一个数据来自网上，很多网站都有全国某个城市某个小区的房子单位价格查询功能，包括我们熟知的馊房网等知名网站，其上的价格是当时房子最终的成交价，比方说一个楼盘在2005年全部或大部分已经成交，

4、但在2009年的今天你再去查询，依旧显示的是当初的价格，普遍偏低，因此也不能作为我们讨论的房价之标本。在可接受的误差范围内，易居中国CRIC系统所收集的按周成交价计算出来的某城市实时平均房价，就显得更准确了，也是目前最普遍被引用的数据。我们这里的房价就是指当前该城市的商品住宅成交均价。举例，依据媒体报道的易居中国2009年8月中旬上海的房价为18000元/平方米，这里的均价是一个包括了各个区县的成交房产的总体加权平均，崇明岛的房产交易也是计算在内的，但还算基本反映了事实，至少是此时上海境内房产价格可供参考的比较准确的数据。　　　　我

5、们这里就对这个数字作一个预测：上海的房价会继2009年9月上旬冲高2万这个心理关口之后在2010年的3月份也就是春节过后数周之内再次突破2万，并迅速在2010年的五一假期之后突破2万5，然后在2010年国庆后破3万，之后继续冲高并在2011年的春节后冲过3万5，在那年酷暑来临之前逼近4万，从而轻松实现一年半时间内在高位翻番，届时汤臣一品将被超越，因为20万一平方的天价楼盘会在那时陆续出现。从2011年的下半年到整个2012年的年终将是一个历时一年半的调整期，价格回落到3万左右。此后匍匐前进，虽有升有降，但总体向上，在直到2020年的

6、八年期间房价再次倍增，达到6万元左右一平，与之前相比已经是相当慢的速度了。这个是均价，而重点城市核心区域的价格将直指20万30万每平方。总之，从2007年到2020年整个14年中，房价的走势会是两个抛物线相交，第二个抛物线更高，顶点的绝对值会是前一个的2倍，然后大致是一条坡度不大的斜线，坡度12度半。整个期间最低价格出现在两个抛物线相交的地方，也就是2009年1月，这是十几年中房价最低的时候。　　　　诸君看到我这个预测不必气愤，也无须高兴，更没必要开骂拍砖，一切皆有规律，且听我娓娓道来。我这里是根据社会规律总结出来的房价趋势，跟那种

7、房价或股价的技术分析无关，后面详细阐述社会规律是如何决定了房价趋势的。我这里的预言不夹带任何个人偏好或感情色彩，本人不是房产公司的托去唱高房价，也不是食不果腹望楼兴叹的愤世嫉俗者，纯粹是根据社会规律所作的楼市趋势预测。有人会质疑我这里的均价与事实不符，感觉太低了，实际上我们可以在每个城市找到基本等于本市房产均价的房子，比方说城乡结合部的某个新建小区，其价格一般就约等于该市的房子平均价格。再比方说在上海的外环内侧5公里之内，有数百个居民区，它们的房产价格就基本可以说是上海房子的平均价格了，而整个外环所包围的600平方公里内1000万人

8、口身边的房价都会大大高于这个平均值。　　　　那么从社会规律是如何看出房价的呢？这里的社会规律实际就是指的中国特殊国情。我们先从房子本身来说起，房子是个商品，但是在从计划经济向市场经济转化的过程中，房子这个商品慢了好几拍，在改革开放接近