2007年西安市金泰丝路花城项目全程策划案

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1、[案例研讨]金泰丝路花城项目全程策划案（PPT版本）目录一、市场分析二、项目SWOT分析三、项目定位四、规划建议五、营销建议六、推广建议七、财务与经济效益分析八、品牌建议九、售后服务与物业管理建议十、合作方式与收费前言胜兵先胜，而后求战第一部分市场分析市场胜似战场唯有知己知彼，方能百战不殆成功的策划从慎密的市场分析开始一、宏观环境分析（一）宏观环境1、经济背景：(1)市场环境A、西安市2007年主要经济指标(图表资料略)B、人口状况狀況(图表资料略）(2)北郊市场环境A、西安经济保持8%以上的发展速度。B、政府规

2、划今后5年，达到西部先进水平。C、西安将建成“一城双心”格局。D、异地购房成为市场趋势。E、西咸一体化使得咸阳居住、西安工作成为可能。（二）消费者购买商品物业的考虑因素1、住宅物业因素1地段/土地性质2户型3小区环境/配套设施4开发商品牌5交付时间6售价及付款方式7物管公司品牌及收费标准8装修标准2、商业物业因素1地段/所在商圈2商业业态/经营模式3配套设施及购物环境4开发商/经营商品牌5交付时间6售价及付款方式7物业管理及收费标准8装修标准（三）西安市商品物业价格走势(图表资料略)二、区域市场分析（一）区域发展

3、规划1、区域用地现状：区域发展前景看好，周边已无可开发用地。2、区域整体规划3、区域景观规划（二）区域配套调研（三）区域商业经营现状分析由于世纪大道商业严重不足，故将区域商业延伸至咸阳进行分析:蹜（1）咸阳商业经营的商品以中低档次为主，高档消费品市场几乎被西安市场侵占。（2）咸阳百货商场发展滞后，硬件设施差，经营管理落后。（3）咸阳酒店业发展规模相对不足，整体经营状况较好。（4）家私市场规模小，档次底，种类少。（5）带有“一条龙”服务性质、服务质量高的中高档餐饮娱乐场所经营状况良好。（6）休闲行业呈现出良好的经营

4、、发展态势。P20(四）区域项目分析1、住宅类比楼盘现状（1）最具可比性项目---XXXX(图表资料略)世纪城·碧水茗居是咸阳首家大型亲水高尚社区。主力户型100――130平方米左右，半年多层销售达到70％以上，小高层尚未推出。多层设计六层为跃层，带七层阁楼和露台，销售采用“买六送七”的方式，销售一空；同时一层楼前后送小面积的私家花园，销售效果也不错。客户来源：西安30%；咸阳65%；其它5%。（2）最具威胁的项目----XXXX(图表资料略)清华科技园（南区）极大可能改变用地性质。现正在施工四栋多层，已开始（非

5、公开）内部认购，配备看楼直通车从西安往来咸阳看楼。内部认购期均价：内部职工：1200元/㎡；对外：1380元/㎡（3）西安类比楼盘----XXXX（图表资料略）紫薇田园都市依托紫薇品牌，高起点、高素质的项目塑造，成功的打造了西安乃至西北楼市的第一大盘。目前，推出部分销售已超过80％，进入尾盘销售期。区域区域人口市区其它外地购房比例25％35％15％25％2、商业可类比楼盘现状（1）最具可比性商业楼盘——XXX（图表资料略）营销方式：按8％的年回报率返租。客户来源：咸阳为主流，部分来源于西安，80％以上用于投资。（

6、五）区域消费者调研分析我司针对不同性别、职业、年龄的2600位潜在客户分九个方面进行了深入的调研。1、对西、咸一体化的了解的占98％2、超过六成被访问者认为西咸一体化对两市发展的促进作用很大3、对区域的认知度较高（87％）4、项目地不同建筑类型对客户的吸引力度住宅占绝对比例(略)5、房价期望值（单位：元/平方米）（略）6、对购房类型的需求（略）7、对户型面积需求（略）8、在价格满足的条件下，影响客户购买的因素（多选）（略）9、关注的生活配套（略）三、项目风险因素分析四、竞争形势分析两大区域的市场竞争1、咸阳市场客

7、户争夺激烈2、西安市场大盘风起云涌第二部分項目SWOT分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三部分定位篇世纪大道这条黄金走廊、“钻石”之地,怎样切割这块钻石，使之葳蕤生光？定位理念：P39开发策略:上兵伐谋,不战而屈人之兵----以商业带住宅、以住宅促商业P40一、市场定位世纪大道首席大型商业中心、住宅社区P41二、产品定位P42（一）商业区域商业中心100亩的商业,延绵600米的丰碑,繁华从这里起飞……因我改变了一切……我们在造城运动我们运营城市繁华,拭目以待！弥补市场空白,抢占商业先机通过对咸阳市商业业态市场

8、调查，市内大、中型商业相对集中,休闲娱乐行业如火如荼,但缺乏:P431、旅游休闲主题大型商业区成功模板:中山温泉度假村以大型温泉度假中心为龙头,带动整个商业区的酒店、餐饮、娱乐、购物，形成：西北最大型温泉度假中心支撑:项目地热资源的最佳利用价值;西咸两地享誉中外的旅游知名度;休闲行业呈现出良好的经营、发展态势；周边可利用的旅游资源及区域前景;畅快的交通;[此贴子已经被作者