星彦惠州数码商业街策划方案

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1、惠州.数码商业街惠州.数码商业街招商（销售）策划计划纲要深圳市星彦房地产经纪评估有限公司二OO三年二月二十七日深圳市星彦房地产经纪评估有限公司Page13of14惠州.数码商业街惠州市瑞亨企业有限公司根据本公司前期派出专业商业市调和策划人员，对项目实地进行了考察，对项目的整体状况进行了分析诊断，并对项目进行了综合市场分析研讨，形成了“惠州数码商业街项目分析报告”并送呈贵司。我司认为针对项目的现有状况，对项目进行深刻的分析研究及准确定位，是项目“二次营销”运作成功的关键点；其基本内容包括惠州市城市背景

2、、市场、项目规划、项目市场定位研究，惠州商服物业投资市场、零售消费市场、二次营销策略、计划、销售管理等诸多事项的整合。因为项目二次营销包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目本身综合品质及产品本身，惟有在对项目的整合上全面引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目“二次营销”的每个细节，才是销售成功的前提保证。我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“数码商业街”项目，“二次营销”操作达致圆满成功。专此送达，顺致商祺！深圳市星彦房地产经纪评估有限公司二○○三年二月二十七日深圳市星彦房地产经纪评估

3、有限公司Page13of14惠州.数码商业街第一部分项目策划基础一、策划任务对“数码商业街”二层(一层部分)商铺实施整体招商（销售）二、策划目的n最短的时间包装上市、最快的速度完成招商（销售）任务n同时造就发展商、经营商、投资者三赢的效果n同时造就发展商企业形象的推广效应三、策划环境n项目本身A.商场位置B.环境定位C.商铺规划n周边环境A.配套设施B.交通环境C.商业环境D.消费结构深圳市星彦房地产经纪评估有限公司Page13of14惠州.数码商业街A.消费市场n市场背景分析和定位四、策划概念n打

4、破常规招商和销售、推广模式n突出创意和公关、媒体策略的操作技术整合n制造行业轰动效应和连锁反应，创商铺销售和招商新举n克服策划环境中的不利因素并解决问题五、策划内容n营销定位n推广定位深圳市星彦房地产经纪评估有限公司Page13of14惠州.数码商业街第二部分项目现状及市场研究一、整合分析和深入研究在二次营销中的意义（一）、市场研究及定位的意义我司认为完整的“二次营销”启动项目应包括以下三个阶段：n项目前阶段市场定位整合研究n项目重新策划定位包装推广n项目招商（销售）管理由于纯商业物业的开发具有非常

5、强的地域特征及市场个性化，不同业态定位的项目必须就其特点进行专业度身规划、布局、组合资源共享、制定经营为先的发展战略、特色包装和推广；同时，每个操作阶段的市场环境及项目实际状况都有所不同，因此如何明确各阶段的工作性质与要求、协调与完善前后阶段的互动性、使总体营销策划思路贯彻并落实到每个工作细节中去，是实现商场盘活并使效益最大化的关键。现就每一阶段的工作重点做一简单的介绍。1、项目前阶段市场定位的整合研究该阶段是项目“二次营销”深圳市星彦房地产经纪评估有限公司Page13of14惠州.数码商业街运作能

6、否成功的第一关键点，其内容基本包括市场调查研究、经营管理发展建议、项目规划改造研讨、等诸多事项，而这一切对项目的最终销售起着决定性的作用；因为对项目前阶段定位进行研讨，对项目“二次营销”以及后期包装引致的最终关注点，仍然会落实到我们所最终整改的产品本身，而坚持从市场的观点来讨论这一阶段的每个细节是保证销售成功的最关键点。2、项目重新策划定位包装推广由于目前房地产商服物业市场的一个显著特征在于，市场推出量巨大而需求相对不足，使得商铺在推广上面临较大的压力，如何突出项目整体品质以支撑相对较高的市场价格和

7、销售目标，便成为每个开发商所面临的主要问题；市场前期研究决定了产品的品质问题，而如何建立差异性并感召客户对产品本身再次产生浓厚的兴趣，以至达成投资或经营冲动，则必须依靠项目的再组整合、定位、包装与推广。项目包装包括软性包装和硬件包装，推广分为形象推广、销售推广、特色文化推广等，这些方面相互制约并相互促进，是贯彻始终的推力和拉力链。3、项目招商（销售）管理深圳市星彦房地产经纪评估有限公司Page13of14惠州.数码商业街前期定位和包装推广问题少、整改少，同时对销售现场实施科学的管理也是实现销售目标的

8、关键环节。专业的精英团队、专业的培训，对项目理解的深入、透彻，对项目的十足信心，奖励机制的配套，现场协调到位，以至让客户对项目的第一感觉具佳，促使成交的达成。因为，所有的卖点需要具有敬业精神和专业合作的销售人员去解释，而客户也必须是需要去引导的；所以，现场销售人员的整体专业素质，对销售的最终结果产生非常重要的作用。项目开发是一个系统工程，一个项目的“二次营销”更是一个难度更高的系统工程，每个环节都相互联系；每个细节的处理都会直接或间接地反映在销售结果预测中。因此，我司