前期产权定位调查报告

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划前期产权定位调查报告　　第四章项目初步定位　　一、定位分析回顾　　在给出项目初步定位之前，首先让我们来回顾一下前文关于宏观区位环境分析、微观用地分析，市场条件分析的结论，并对目前伟业顾问所理解的开发商开发策略和市场政策影响因素进行归纳。　　?宏观区位环境分析结论：　　?宏观经济形势较好，房地产市场仍然持续增长；　　土地资源稀缺，地段价值高，区域极具发展潜力；?　　?微观用地分析结论：　　?作为高档公寓开发，用地条件优势与劣势同样突出，相比较而言，其　　中的劣势点更为突

2、出；　　?作为商务公寓开发，用地条件优势相对更为突出，具备开发成为商务　　公寓的必备条件；　　?作为高档公寓和商务公寓的组合项目开发，用地条件存在一定的限制　　性，但可通过规划设计手段解决。　　?市场条件分析结论：目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划前期产权定位调查报告　　第四章项目初步定位　　一、定位分析回顾　　在给出项目初步定位之前，首先让我们来回顾一下前文关于宏观区位环境分

3、析、微观用地分析，市场条件分析的结论，并对目前伟业顾问所理解的开发商开发策略和市场政策影响因素进行归纳。　　?宏观区位环境分析结论：　　?宏观经济形势较好，房地产市场仍然持续增长；　　土地资源稀缺，地段价值高，区域极具发展潜力；?　　?微观用地分析结论：　　?作为高档公寓开发，用地条件优势与劣势同样突出，相比较而言，其　　中的劣势点更为突出；　　?作为商务公寓开发，用地条件优势相对更为突出，具备开发成为商务　　公寓的必备条件；　　?作为高档公寓和商务公寓的组合项目开发，用地条件存在一定的限制　　性，但可通过规划设计手段解决。　　?市场条件分析结论：目的-通过该培训员工可对保安行

4、业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　?区域住宅市场竞争激烈，物业档次较高，平均售价在10000元/平方　　米左右，建筑形式以多层、高层板楼为主，单元户型较大以三居为主，客户地缘情结浓厚并对价格的敏感度较高。　　?区域办公氛围浓厚，市场供应总量较大，但集中在档次较高的写字楼　　物业；区域市场中写字楼与商务公寓并存，互为补充，满足不同层次客户的需求；办公类物业整层、整栋销售逐渐成为项目主要的销售方式。　　?区

5、域商业氛围浓厚，商业业态主要以大型集中商业为主；特色餐饮、　　娱乐设施相对缺乏；潜在供应主要以住宅、办公等物业底商为主。?开发商策略分析　　?　　?　　?　　?开发商为两方股东组成的房地产开发公司，具备一定的开发经验开发商资金实力较强，融资能力雄厚对利润要求较高，要求资金能够较快回收结论：　　?公寓类物业和写字楼类物业操盘经验均不够丰富，尤其对公寓产　　权写字楼经验较少目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业

6、务技能及个人素质的培训计划　　?　　?　　?并无较强持有和经营物业的意图要求物业有很好的变现能力要求物业的市场风险相对较低　　?市场政策影响分析　　?121号文件的影响：　　?　　?　　?限制高档物业贷款成数限制期房销售提高开发商准入门槛　　?高档次项目的定位面临一定的金融风险　　规划报批政策对于较小的规模，要求项目功能单一和协调　　?对于高档公寓影响　　–有利点：规划报批难度相对较小　　–不利点：需考虑朝向通风因素　　?对于公寓产权写字楼影响　　–有利点：规划设计相对灵活　　–不利点：规划报批需注意规避一些问题?　　?结论：目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到

7、安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　近期的政策虽然对于高档物业都有，相比较而言，从金融政策上看，政策有利于公寓类物业的开发，从规划审批政策来看，商务公寓属于灵活利用政策的产物，具有一定的政策风险性，但是考虑到从目前市场的操作情况来看，包括首创在内的很多大型开发商都在致力于开发这类产品，因而伟业判断政府在短期内并不会对这类产品实施更加严格的限