商铺返租工作总结

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划商铺返租工作总结　　关于返租销售最全面的总结　　产权销售是最近几年房地产业比较热门的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。　　产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。　　对此，开发商往往采用返租的方式来处理这

2、个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。　　◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。　　◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。　　◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新

3、项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　◆独立产权铺位，真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。　　产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。　　产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为8%，也有%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。　　总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家。

4、大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的，也有一次性返还几年的。例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。　　另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报，从而降低了购买门槛。以5m2摊位为例，若每平米的售价为2万元/m2，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报，以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛

5、，又能在培育期统一经营、规模管理。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　一般而言，住宅按揭成数付款普遍达总款的7成，甚至达到8成，而商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元，相当于一套总价40万元住宅的首付款。　　如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样花几千元就可以买到

6、一个商铺。对于2~4层商铺，则可分别采取一次性返租3~5年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。　　以一个总值达10万元的商铺为例，在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。从以上供款实例可以看出，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下，这样首期款就仅为数千元了。　　此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而

7、一次性返租的力度反而随之加强。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响，因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付款。然而返租的方式也存在着一些不利的方面。由于产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，因而不利于市场经济发展的统一管理。针对这一点，各路学者

8、的见解很多