北京酒店式公寓市场分析报告

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1、《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网www.fangce.net专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2006酒店式公寓市场分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——高力国际酒店式公寓与高档公寓仿佛是北京公寓市场的“双节棍”，或此消彼长，或双力合并，但2007年前者似乎在内外情境中更占上风。曾一度“消沉”的北京酒店式公寓在2006年年底迎来了自己的春天，展望2007年，它将有望成为最受关注的热点。因为2008

2、年北京奥运会的利好，将进一步促进人们对该类产品的市场需求。酒店式公寓需求火爆酒店式公寓在2006年以前，在京城高档公寓市场中的份额一直很小。2006年，“国六条”“九部委新政”对房地产市场提出了“限大、限高”的宏观调控政策，致使部分投资者将投资目光从高档公寓移向酒店式公寓。从2006年底，酒店式公寓的投资热逐渐显现，并有望在2007年继续延续下去。仅2006年四季度，京城酒店式公寓市场就有，雅诗阁国际投资3.02亿从北京远洋房地产购买的盛捷中关村服务式公寓正式开业，以及上海商业地产集团家饰佳斥资近20亿元拿下位于北京东二环的

3、名成国际大厦，未来将联手万豪酒店管理集团将该项目打造成超五星级酒店和酒店式服务公寓的两大事件。据统计，2006年第四季度，北京市酒店式服务公寓的租金呈继续上升趋势，为208.86元/平方米·月（含物业管理费），整体空置率为15.48％，与上季度相比下降了3个百分点。预计2007年京城酒店式服务公寓市场，将继续延续租金上扬的趋势。酒店式公寓在2007年会被投资者看好的最大原因在于，它吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。由于政策因素

4、的影响，加上对2008年奥运会需求的良好预期，酒店式公寓在2007年将会越来越被投资客所看好。预计，2008年奥运会的随行国际人士将超过15万人，其中近一半来自发达国家和地区。针对这些客群的生活品质和消费需求，2007年至2008年高档服务式公寓租赁市场将持续火爆，租金也将呈现大幅增长的趋势。在北京众多服务式公寓中，拥有便捷的交通、完善的配套设施、高效的商务支持、先进的通讯设施、国际化的服务和24小时安全巡视的高档服务式公寓，将会成为市场上的热点项目。图1：北京市酒店式公寓供求、租金走势图《2007房地产策划大全》策划必备资

5、料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网www.fangce.net专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构高档公寓供应量巨降户型面积两极分化为合理调整住房结构，政府在2006年出台了“70%·90m2”政策。由于，政策的执行具有一定的滞后性，因此“70%·90m2”政策对2006年产品供应结构的影响并不大。而2006年接受审批的项目，将于2007年形成集中供应。预计2007年10月份之后，京城市场会掀起小户型的供应高峰。加上政府对高档公寓用地的控制，预计2007年高档公寓两会急

6、剧萎缩，在2006年供应5200套的基数上，约下降60%左右。2007年，高档公寓数量的减少，将无法满足市场上高端购房者的置业需求。由此可以预见2007年高档公寓的价格将继续上涨。从定价策略上看，2007年高档公寓的开发商不会猛然提价，而会随着市场变化进行缓和的价格调整。另外，随着“70%·90m2”政策的深化执行，2007年高档公寓的弧形结构也会出现两极分化的现象，即90平方米以下的小户型和150平方米以上的大户型同时增多。其原因在于，2006年过关的大户型项目，在2007年将陆续浮出水面，加之现有大户型的存量，导致200

7、7年大户型楼盘在高档公寓市场的比例不会减少，而90平方米以下高档公寓数量的增多，则是与“70%·90m2”政策的执行直接相关。因此，在2007年面积在120～140平方米中等户型的高档公寓的数量，将会越来越少。“限外细则”出台催热高档公寓销售前景2006年在“限外令”的冲击下，一大批此前已选好房子甚至已经完成网上认购的港澳台人士、外籍人士、华侨都暂停了购房手续办理。仅2006年9月，京城高档住宅市场外销数量锐减近六成，也导致了2006全年高档公寓客群构成中的外籍人士数量大幅下降。2007年2月2日，外资购北京商品房细则正式出

8、台，规定在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨，可凭《境外个人在境内居留状况证明》购买一套商品房。据了解，境外人士可根据护照入境的时间来界定居住时间，实际上放宽了对一年居住条件的限定。2006年高档公寓销售进度有所减缓的原因，就在于约占高档公寓购房人群1/3的境外人士