某购物中心市场调研定位报告

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1、***项目投资可行性研究报告（第一模块）委托方：深圳***有限公司受托方：***有限公司完成日期：2004年02月25日报告编号：***2目录第一部分致委托方函3第二部分***项目投资可行性研究报告的简要说明41、本项目可行性研究的目的42、可行性研究分析思路43、市场调查及研究分析方法54、投资分析的基础55、投资可行性分析所需基础数据的来源方式56、项目可行性研究结论6第三部分***项目可行性研究报告7一、项目基本情况71.1项目背景及依据7二、市场调查与研究分析102.1宏观经济及房地产整体市场调研及分析102.2深圳市投资背

2、景及房地产发展状况132.3宏观市场与本项目发展借鉴172.4区域市场供求分析17三、项目分析及项目定位253.1项目SWOT分析及应对策略253.2项目定位28四、产品规划方案294.1宗地现状294.2写字楼及商业业态、业种配置304.3项目规划设计思路33五、项目开发建设进度355.1项目建设工程计划355.2施工横道图35六、项目投资估算及融资366.1项目总投资估算36七、项目投资回报估算3827.1项目各楼层（***商业）收益估算387.2项目租赁收入估算417.3项目财务现金流量分析42八、项目不确定性分析438.1项

3、目盈亏平衡分析438.2项目出租收入不确定性分析438.3项目敏感性分析44九、项目风险评估及规避途径449.1市场风险449.2经营管理风险分析459.3金融财务风险分析45十、项目环境评估46十一、项目可行性研究结论461、项目建设手续的结论性意见462、项目建设后续资金有保证463、项目具有良好的社会效益474、项目经济效益良好47第四部分附表与附件484.1附表484.2附件484.3附图:482第一部分致委托方函深圳****公司：承蒙贵单位的委托，我司于2004年2月12日至2月25日，对位于深圳市福田区侨香路与农林路交汇

4、处的“***”项目投资可行性进行了市场调查、分析研究，并完成了本项目可行性研究报告。根据国家和深圳市有关产业政策和技术政策，按照国家关于可行性研究和项目管理的各项规定，我司对本项目进行了客观、科学、合法及公正的技术经济分析，经估价人员实地勘察及调研，并结合深圳市商业、写字楼市场的发展现状、未来走势以及客户特征，作了详尽的分析测算，对项目投资决策提供结论性意见：“***”项目投资开发建设在技术上可行，财务效益和社会效益均较好。我司认为该项目可行。***有限公司二○○四年二月二十五日48第二部分***项目投资可行性研究报告的简要说明1、

5、本项目可行性研究的目的承蒙深圳****公司的委托，我司对贵司准备投资的“***”项目进行了独立的考察，对项目开发、建设、租赁的可行性进行评估。本次研究主要解决下列问题：1）“***”项目作为商业/写字楼项目开发市场可行性如何？2）分析该项目全部开发过程中各个时期的现金流情况，从而合理测算在各个时期需要投入的资金数量、可获得现金收益的水平及投资回收期限，为委托方的资金管理提供参考。3）在不同的情况下，分析方案存在的各种风险程度，为委托方如何规避风险提出建议。4）在综合分析盈利能力、风险程度、现金流状况以及发展商自身诸多实际情况的基础上

6、，综合确定项目可行性，供贵公司决策使用。2、可行性研究分析思路对于“***”项目而言，本次调研主要是依据市场分析、邻近区域及项目所在地资料、城市区域分析资料，合理制定开发方案，并在此基础上合理预测在不同规划方案条件下，本项目的投资绩效、收益形成的时间以及实现财务目标的风险程度，从市场可行性层面为委托方提供决策参考。在“***”项目开发决策中，对经营风险和其他风险在本报告中暂不考虑，本报告仅重点分析达成投资财务目标的风险，意即预期实现利润与实际利润之间差别的概率。对投资绩效市场分析的主要方面：区位需求（关联和运移成本），功能需求（独特

7、性），供给分析（空置率、竣工量和土地出让/转让），竞争态势分析（替代品的区位、功能、价格）等，我司将重点在相应的市场调查分析报告中加以陈述，在本报告中不再赘述，只是将重点内容加以重申。483、市场调查及研究分析方法在特定的市场区域内，对于商业/写字楼物业的总体需求，取决于两方面的因素：一是客户对区位的偏好、租金承受能力，二是开发商提供的商业/写字楼物业的质量和数量。市场需求的商业/写字楼物业类型和区位偏好则取决于深圳市商业/写字楼市场的发展现状、未来走势以及购买者的特征，如收入水平、物业的地理位置等有关因素，这些因素随着客户本身的社

8、会、经济特征的变化而变化。各种影响客户需求意向特点的因素程度分析，主要是通过各种方式的消费者访问调查来解决。4、投资分析的基础本可行性报告属于较完整的可行性研究，在详细了解市政规划、现有市场状况、开发投资程序及资金组成、消费者因素等诸