麓谷项目可行性分析报告

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1、麓谷项目可行性分析报告麓谷项目可行性分析报告——营销体系一、市场分析（一）区域市场容量分析（二）区域市场供给分析1.区域内在建在售项目分析综述：河西房地产市场存在这样几个特点Ø岳麓区房地产发展迅猛，各项指标增幅较快，但开发总量相对较小，项目主要集中在住宅建设上。Ø岳麓区以往房地产产品供应量不大，但未来会逐渐增大。Ø岳麓区房地产销售的总体速度较慢，销售周期长，资金回笼慢。Ø住宅以多层，小高层为主，价格普遍较低，但增幅较大，受大环境影响较大。同时，针对本项目最具参考价值的几个项目，我们进行了深入调查了解，在这个区域的房地

2、产市场存在这样几个特点：Ø销售价格目前针对河西其它区域偏低，但增长速度很快；麓谷雅园、麓谷E家人普遍均价只有1900元/㎡，阳明山庄已经形成较完善的社区，销售价格也只停留在2200元/㎡；但是，这几个项目的价格增长速度却是非常明显的，以麓谷雅园为例，今年春季房交会正式对外推出，多层的价格只有1580元/㎡，小高层的价格1680元/㎡，截止到4月，多层全部销售完，迄今，小高层的均价上涨到1900元/㎡；Ø主力户型都以三房为主打，面积集中在110-130㎡之间，四房的面积以140-150㎡居多，三房销售总价集中在22-2

3、8万之间；Ø购买群体比较趋同，都集中于河西高校区、附近高新区，以及西站及项目周边客户，以自住为主，附带部分投资客户；且几个项目都有部分团购现象；9麓谷项目可行性分析报告消费者购买的原因中，最看中的就是：价格比较实惠、周边环境较好、具备升值潜力，以及就近消费，最困扰的因素就是项目周边配套的不齐全市场空白点。1.区域外可比市场供给情况【麓谷E家人】：Ø目前销售价格：住宅：起价1760元/㎡均价1900元/㎡楼层加价30元/层商铺：700-8000元/平米Ø主力户型：以三房为主，预计比例达70%-80%三房的面积集中于：1

4、22-126㎡总价区间：22万-28万四房的面积集中于：149平米Ø目标客户群体：以首次置业群体为主；其中以河西高校、周边消费群体为主，部分扩散到河东区域，其中，少管所在本项目团购了二十几套；【麓谷雅园】：Ø目前销售价格：多层已经全部销售完毕；小高层：起价1800元/㎡均价1900元/㎡Ø主力户型：也以三房为主打；面积集中在：116-130㎡总价区间为：22万-27万9麓谷项目可行性分析报告四房的面积集中于：137-150平米Ø目标客户群体：河西高校群体；附近麓谷高新区，如中联重科团购了【麓谷雅园】多层几十套单元；附

5、近区域客户，以及西站周边客户；主要以自住为主，但也存在一定投资客户，诸如航天集团的员工。【阳明山庄】：Ø目前销售价格：在售的只有三期小高层住宅，1-2期多层住宅已经销售完毕；三期的均价为：2400元/㎡；商铺销售价格：8000-9000元/㎡Ø主力户型：以三房为主，集中在两个面积：110㎡的和130㎡的两种类型，两者合起占70%以上；价格区间为：26万-35万五房面积为：172平米Ø目标客户群体：河西高校区：1-2期高校团购了二十几套；6月河西有60人组成的购房团前往【阳明山庄】；西站附近购房族；三、本项目………附表

6、：河西代表性项目相关情况：9麓谷项目可行性分析报告项目位置开发商主力户型价格（售价、总价）销售情况目标客户沁园春长沙市银盆南路208号长江置业（湖南）发展有限公司、明泰置业发展有限公司主力户型三房和四房，面积在140—170平方米之间。现房起价2248元/平米，均价2900元/平米。总价在35—50元万之间。2002年4月开始销售，现在还有15%未售完追求居住品质消费者；二次置业者。景秀江山二期岳麓区景秀路1号，银州渡假村旁湖南同人置业股份有限公司主力户型是115㎡和127㎡三房二期起价2300元/㎡，层差30元/㎡

7、，均价2800元/㎡。总价在32—36万元之间二期销售接近尾声中产阶层。居住环境要求高；河西企事业单位职员嘉华苑咸嘉新村内长沙咸嘉房地产开发有限公司主力房型有三房、四房、五房，面积131.19-275.23㎡。起价2030元/㎡，层差40元/㎡，均价2300元/㎡总价在24—60万之间2003年上半年开始销售，目前已售60%左右市府及周边事业单位；看重成熟社区生活的购房者创远财信·枫林绿洲长沙市观沙岭石岭塘创远集团/湖南财信投资控股有限公司户型全部为二室二厅、三室二厅，面积57.66-118.83㎡。经适房均价130

8、0元/㎡，商品房均价1680元/㎡。总价在20万以内2003年上半年始售，一期全部售完，二期60%左右。一次置业者为主湘许嘉园二期高新开发区银盆路长沙湘能房地产有限公司主力户型是127㎡的三房两厅起价2060元/㎡，销售均价2400元/㎡。总价25—36万元目前销售已过70%河西事业单位职员；企业管理人员雄海花园二期桐子坡路123号主力户型三房