《府邸策划方案》word版

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1、*****府邸策划方案前言本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。本案仅仅是体现了我项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本项目前期通过住宅销售来营销造势，以此带动商铺的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的

2、整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分市场分析一、项目概况：本项目地处繁华的新开西二路和育才南路的交界口，地理优势明显，其总占地面积25840m2,由两栋32层电梯公寓和临街商铺围合而成。二、项目SWOT分析：优势分析：1）区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；2）配套优势周边商业、教育、医疗、机关等生活配套一应俱全；3）交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：1）消费群劣势高层物业尤其是这样的绝对高层在本地区还没有出现过，根据当地居民对本地区地质

3、的了解，有着很大的恐惧感，如何消除观念是关键；机会分析：1）市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；而且在这以前已经有了巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府等高层做铺垫！而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对自己而言降低了成本）；2）稀缺性本案为地区第一绝对高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会！威胁分析：1）竞争威胁在本地区，先早就开发了许多的高层建筑，例如：巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府抢先一步争夺大量的市场份额。为本案的开发产生了极大的影响

4、！而且此地离大城市北京，太原等地都比较进，大城市的房地产商都纷纷楸准这快黄金！推向市场刻不容缓！2）消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。3）布局结构基于本案中的户型结构，118——184M2，200——300M2，所体现的全是大面积，本身此地的消费水平不是很高，而且在１２０＿１６０Ｍ２之间出现断档，如果就这样发布给市场，会流失１３０Ｍ２的客户资源．特建议把１７７和１７３Ｍ２西边的结构设计变更为小户型的，最好是：８０M2――１４０Ｍ２左右的三个户型．４）拆迁问题只

5、有尽快的落实拆迁问题，才会更快的进入市场，霸占市场份额！通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。三、项目定位及USP导向我经过对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。因此本案定位的总原则是：塑造本地与世界同步、高档的住宅！

6、以下是具体的市场定位实施：①形象定位1）优良的建筑品质---------招标湖北省建筑安装公司精心打造，品质自然有保证；2）品位城市上流社会生活的情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）3）花园社区---------位于众多公园附近，步行十分钟就到，美好风景氛围浓郁②功能定位1）自由空间、自由组合---------框架结构设计2）投资潜力大---------地处繁华地段3）生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便4）尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（32层绝对高度引领城市潮流）5）

7、3000M2超级豪华会所----------彰显主人贵族生活③品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为本地品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。项目“USP”的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”（UniqueSellingProposition，即独特销售主张）是关键。●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构、任意分割组合、绝对高度引领潮流）●高位嫁接，从形象上提升USP；①时尚性（外观设计的前瞻性）②高贵性（生活品质的全面提升）③便利性（交通的便利，生

8、活的便捷）四、项目推广思路总的思路：以住宅的旺销带动商铺的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：1）住宅①以高档的物业配套打造本地区超一流的归子贵族小区为主题营造高尚生活社区②以倡导绝对高度引领城