明瑜恒康佳居项目营销方案

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1、]【明瑜恒康佳居项目】营销推广思路一、市场状态分析1、南桥寺商圈分析南桥寺属于江北区的一个人口聚居地，该区域为将来规划的大型居住区。该区域与花园新村有2.5公里的距离，通向大石坝也只有2.5公里的距离。该区域内有包括大川水岸、东和春天在内的大型居住小区，而且已经启动，在近两三年内，小区内人口将陆续入住，因此该区域未来的社区商业前景十分看好。政府对本区域的商业规划与定位，以及市场结合本区域自发形成的商业传统对本区域商业的规定性表现为：本区将建成西南地区最大的蔬菜水果集散地之一，同时会兴建一些与之相配套的、设施先进、规

2、模适中的商场、超市、酒店等设施，为当地居民与市场服务。其具体内容如下：重点建设盘溪蔬菜批发市场；盘溪水果市场；打造松石路饮食一条街；完善改造双红水库，将它建成集休闲、旅游等多种娱乐为主的水上一体公园。南桥寺区域现有人口51157人，共有三个行政村，22个农村经济合作社，街道集体企业20个，联营以及个体企业200余个，辖区内有中学，小学，国营石矿，科研单位、税务，共商、医院等城市配套单位30余个，319国道线与渝长高速公路横穿其中，交通十分方便。但是现在本区域居住人群明显偏少，商业氛围十分淡薄，商业业态仅限于普通的社

3、区小商业里的配套店面。整个商业市场尚未真正意义上的启动。但是随着本区域人口在以后几年的大量迁入，本区的商业必将进入一个新的发展时期。2、南桥寺区域商业房产市场分析今年南桥寺商业房产市场竞争异常激烈，除了本项目的商业用房外，在本区域内小天鹅花园的商业用房体量超过10000方，维丰花园的商业项目约5000方，此外还有阳光花园三期约9000方的商场，加上本项目2万多方的商业，本区域内在今年内，将向市场推出超过50000方的商业，本区域的商业房产市场的竞争将会异常激烈。而小天鹅花园与维丰项目皆有主力商场，建成后必将引进主力

4、商家，他们将对本项目在本区域内建成本区域的消费中心形成强烈的竞争态势。因此本项目的商业竞争将异常激烈。在众多激烈的竞争对手中，谁抢先占领市场，谁就最有可能成为本区域的商业中心。因此谁能抢先一步开盘，谁就能更大程度的得到市场的认同。3、南桥寺商业房产租赁市场调查分析经过我司对南桥寺片区的市场的初步调查分析，我们发现现在南桥寺区域的商业用房租金大致是这样一种情况，在形象比较差，位置比较差的房屋租金大致在12—20元/平方米/月，位置好，形象差的房屋租金价格大致在20—30元/平方米/月，位置好，房屋形象好的租金价格大致

5、在30—45元/平方米/月。因为目前本区域商业用房相对而言，显得相当的少，因此租金价格从总体上来说，已经高于其他同类型的社区商业的租金价格，而目前为止，本项目区域内有商业用房卖的新城丽都一期价格区间为7000—11000元/平方米的套内。但是由于刚交房不久，商家还没有进驻，所以到目前为止，新城丽都的铺面的租赁价值尚未真正体现。因此不能作为本项目的典型参考物业。4、南桥寺商业业态业种分析n业态业种分布结论：由图可以看出，石马河、南桥寺地区的商业还处于萌芽开发期，目前商业业态、业种多但不健全，档次低，正在建设完善中并存

6、在许多空白点。商业业态以快餐店、大排挡的餐饮和副食便利店等社区服务类型为主，机电建材、医疗等业种也占一定比例。随着大量社区的开发、购买力的增长，石马河、南桥寺片区的商业也存在极大的发展空间。5、南桥寺商业物业面积与租金n商业物业面积及租金6、南桥寺商业物业租金分布图结论：根据详细的市场调查，石马河、南桥寺片区的商铺面积主要集中在30平方米以下，100平方米以上的商业业种主要为社区超市、医药和大型的餐饮业。由于片区商业并不成熟，商铺的租金价格也相对较低，70%的商铺租金在30元/米•月以下。随着社区的建立和成熟，商铺

7、的增值会带动其租金的增长。从商铺面积与租金趋势分析图可以看出，面积与租金成反比，符合商业的一般规律。分析：通过对上述市场的分析与论证，我们认为相对于本项目而言，营销的最大关键点，也是本项目的核心卖点一是本项目在南桥寺区域的核心地位，也就是整个项目的地段优势，其二是本区域良好的发展前景。在本项目的营销实践中，如何有效利用这两个利好因素，来带动本项目的销售。一、本项目房源构成分析本项目房源构成可以分成三类：A类：黄金铺位类，就是步行街临主干道区域，以及步行街入口处的临街铺面。这是本项目铺面价值最大的区域，也是提升本项目

8、形象，商业规划的核心点与关键点。本区域铺位受本项目双重优势影响，一是步行街，二是大卖场的人气，所以他们的价值基本就决定了本项目其他铺位的价值。B类：价值适中类铺位：这类铺位分布在主干道沿线与步行街临小区背后的半部份的商铺，他们是本项目价值的主要贡献点，他们的价值将直接决定本项目最后的收益。他们由于地理位置相对比较优越，有比较充足的人流做铺垫，只要价格合理，他