金鸡湖项目营销方案(易居作品)

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1、九龙仓集团金鸡湖项目营销方案目录客户需求分析客户定位以城市高端物业享受型需求为切入点营销策略符合项目定位的销售策略及资金回笼测算项目认知独墅湖、半岛、独栋市场认知打造苏州顶级岛居别墅销售管理易居中国销售管理及执行方案人类对更高层次居住享受的追求，从来就未停止过思考和追求——[美]规划专家*景观建筑师A.波特菲尔德苏州顶级别墅市场机遇一、市场认知宏观背景研判宏观经济城市地理环境分析苏州市上海市昆山市太仓市无锡市2007年年末，全市总人口6244311人，地区生产总值比重占整个江苏省的22%苏州/昆山已

2、经和上海形成产业经济、文化经济、捷运经济的黄金三角带世界级影响力城市——苏州21世纪最具投资价值的金牌城市世界500强113家投资苏州2006全国实际吸引外资城市排名第12006长江三角洲综合经济实力排名第22006全国国民生产总值城市排名第5城市地位——长三角重要的中心城市之一中心区园区新区轨道交通的启动,带动苏州已经从一中心逐渐发展成为多中心格局对内交通：在原有的公交系统基础上，还规划建造两条轨道交通线，覆盖核心市区与五县市，全长将有540公里，分别为东西向的1号线和南北向的2号线，其中：1号线

3、：东起金鸡湖，西到天平山脚下。2号线：北起相城区，止于城南吴中区。对外交通：高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有，如沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、绕城高速公路、京杭大运河贯穿苏州，使嘉兴和上海、杭州、无锡连成一片。城市交通属性——对外多通路纽系江浙沪、对内轨道拓展城市动脉宏观经济城市地理环境分析GDP总量【GDP】03-07年，苏州市的GDP以每年增长速度在15%以上，08年上半年经济增长为13.7%，已接近往年的年GDP增长率【人均GDP】保持稳定的人均GDP增速，预示苏州已进入

4、有能力消费高端物业、产品的阶段【GDP比较】江苏经济龙头，长三角核心城市，是仅次于上海的经济中心【良好的经济发展，为城市房地产市场发展和商业的发展奠定了基础】（二）、经济环境分析1、GDP总量宏观经济经济环境分析宏观经济经济环境分析人均可支配收入持续稳定增长的人均可支配收入，为消费者的购房、生活消费等提供了强有力的经济支撑；虽然苏州居民存储额在上升，但每年存储额比例呈下降趋势，代表居民生活水平在提升中更多的余款是用于消费或投资；人均可支配收入的增加，消费观念的改变，为苏州房地产市场发展和商业的发展奠

5、定了坚实的基础。宏观经济经济环境分析苏州人口变化苏州市人口数量从01年的580万增长到07年的624万，人口增长与经济增长同步，预计在“十一五”期间，全市人口将达到1000万，从而进入特大型城市行列市区人口增长数量是全市人口增长数量的3倍，反映出市区是吸纳外来人口的主要区域，而部分五县市的居民也逐渐往市区迁移。【大量人口导入势必产生更多的隐形购房需求】宏观经济宏观经济总结苏州是江苏的经济龙头，长三角核心城市，是长三角地区仅次于上海的经济中心预计在“十一五”期间，全市人口将达到1000万，从而进入特大

6、型城市行列经济增长及居民消费力水准逐年涨幅明显，预示苏州的城市产业动能和消费潜能较大经济发展方式和产业结构需要进一步调整，过于依赖外资的风险对整体经济影响较大住宅市场土地市场供应土地供应历年苏州土地供应面积07全年总量达到1093万方，而08年1-7月份的土地拍卖总量为133万方，仅为07年全年的12%——【政府通过减少土地供给行为，期望平抑供求失衡局面】07年高价出让地块07年出让的部分热门地块的高地价，决定今后销售价格必然高于周边现有项目，由此推断未来楼价下调空间有限——【成本居高不下促使价格下

7、调空间有限】数据来源：苏州土地交易中心自2001年起，苏州楼市逐年增长的土地供应至2007年达到顶峰，而进入2008年呈直线下滑，市场因素迫使政府减少土地供应，以期平抑目前土地供过于求的失衡格局。数据来源：苏州土地交易中心存量分析住宅市场土地市场供应苏州土地存量分析截至2008年止，苏州市存量土地面积为1568万方，如按1.0容积率假设，年消化600-700万方，可以供应2.5年，预示苏州未来居住用房市场供应充裕，短期内供过于求的趋势很难改变从各区域存量土地分析，园区、吴中所占比例最大，接近整个苏州

8、的75%，预示未来竞争将主要集中在这2个区域，竞争能级提高会成为趋势易居观点：未来存量仍较为充足，按目前市场消化情况，供大于求局面在短期内很难改变园区后市供应量庞大，但客户需求有限，两相比较未来竞争能级提高成为趋势住宅市场供求状况持平——1-8月供应量与去年同期持平缩水——成交量自去年9月调控以来呈明显缩水逆转——供应量持平、成交量严重萎缩的情况下，供求关系发生逆转数据来源：苏州易居克而瑞系统“量价齐飞”来形容07年三季度前楼市运行的最佳概括，只是在“9.27新政”面