容积率审计案例

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1、审计背景：我局在对县本级2007年度预算执行及其他财政收支审计时,对财政部门征收国有土地出让金的情况进行了重点调查。审计过程中发现的主要问题：一、部分国有土地出让金未纳入预算管理。2007年度国有土地出让金收入21035.37万元未纳入预算管理。二、部分国有土地出让金未按合同约定及时征收。1、部分房地产开发企业欠交土地出让金3877.46万元。根据县财政局提供的国有土地出让合同计算，截至2007年底，根据合同条款规定有6家房地产开发企业应上缴国有土地出让金16524万元，至2007年底实际上缴114

2、83.54万元，欠缴出让金3877.46万元，占应缴额的23.47%。另外，国土部门未按合同规定向开发商征收滞纳金433.46万元，也未按合同规定收取相应的违约利息。2、未对部分零出让的地块征收契税6.51万元对于零出让的地块，征收部门应对拆迁成本进行评估，以评估值为基数征收契税。根据测算，对部分零出让的地块应征收契稅6.51万元，为宋德才开发的位于歌风路北迎宾大道西侧的地块，41953、部分土地出让金未实行收支两条线管理。据了解，县国土局对于小于10万元的出让金收入作为自身的预算外收入安排使用，大

3、于10万元的才上交给财政。仅2007年度国土局就截留323.21万元，未按规定实行收支两条线管理。审计思路：根据审前调查了解和数据查询分析，审计组认为财政及国土部门在征收土地出让金方面存在管理漏洞，应把土地出让金的征收管理作为2007年度预算执行审计的重点之一；由于县审计局在县政府的领导下，审计工作必须服从和服务于县政府的经济工作中心，审计组经过讨论认为，考虑到审计时间和审计成本、审计结果的时效性，此次审计不宜全面开花、面面俱到，应以扩大审计成效、促进制度建设、增加财政收入、规范征收管理为出发点，重

4、点审核商业用地建筑容积率调整漏征的土地出让金和契税，利用AO审计软件辅助审计，分清环节和责任、开展延伸审计调查，其他相关问题只报数字、不作详细审查。审计概念及审计依据：建筑“容积率”，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。对于取得的各类经营性建设用地，建设单位应当按照规划行政主管部门确定的容积

5、率，进行开发建设，任何单位和个人，都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。审计所需资料：（以下资料，有的主管部门有电子资料、有的主管部门无规范的电子资料，需要审计人员根据其业务资料或业务档案统计汇总，整理成规范的电子表格）需要特别说明的是：一个地区同时有多个开发项目，每个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售等不同阶段，部分房地产项目一个地块可能又分为一.二、三期滚动开发，因此，利用A0对房地产开发项目增加的建筑面积进行分析时，不能用实际建筑面积与规划审批面积直接计算，而要用县国土局、县

6、规划局、县建设局、县房管局等部门提供的电子业务数据根据其项目进展分别核对，计算每个房地产项目实际增加的建筑面积。（一）土地出让合同。包含的字段:1、受让人2、宗地面积（平方米）3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、合同签订时间7、容积率8、合同建筑面积（平方米）（-）规划局审批建筑面积表。包含的字段:1、受让人3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、规划证上的容积率7、规划证上的建筑面积（平方米）（三）建设局审查面积表。包含的字段：1、受让人2、宗地面积（平方米）3、出让金额4、出让位置5、土地用

7、途6、施工图的建筑面积（平方米）（四）房管局预售面积表。包含的字段：1、开发企业2、宗地面积（平方米）3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、房管局预售建筑面积（平方米）审计步骤：步骤一：采集有关单位、部门的电子业务数据。要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据，主要包括《土地出让合同》、《规划局建筑面积》、《建设局审查面积沢《房管局预售面积》等4张业务数据表，按照A0软件规定的采集步骤，将上述4张数据表成功的采集转换到A0软件中去。步骤二：生成《应补征的土地出让金及契

8、稅表1（规划容积率大于合同容积率）》。（规划局审批环节增加部分）对《土地出让合同》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联,条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句条件为《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值大于《土地出让合同》表的“合同建筑面积（平方米）”字段的值，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方