不平衡使用容积率案例.ppt

《不平衡使用容积率案例.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、货值最大化不平衡使用容积率1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积1.1不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%

2、各业态市场分析含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高层83~13

3、0㎡6800/㎡（精装）2505/㎡4295元成都郫县新城案例总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业3层2~355~100%普通联排2.5层0.6~0.7530~35%底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥71.5~2.025~30%无电梯花园洋房1.3~1.528~32%高层（12~33层）2.5~615~20%1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，

4、在适当的位置底商12345677+1122+1123455+1高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8联排无电梯洋房电梯洋房替代替代成都郫县新城案例规划布局分析不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小补足容积率就好布置在北面和西面2、洋房占地要最大面积越多越好7+1电梯洋房居中布置3、洋房组团要均好向外借景要用好小区中部形成系列组团向40米绿带借景成都郫县新城案例规划布局分析花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉2、形成点、线、面丰富城市空间成都郫县新城案例功能分区多层返迁房规划未建小区景尚景（高层）电梯花园洋房34层高层社区商业成都郫县新城案例成都郫县新城

5、案例不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9效果图成都郫县新城案例1.2不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目地块经济技术指标总用地面积（算容积率的基数）106690㎡虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395㎡可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业3层2~367~100

6、%普通联排3层0.6~0.725~30%大院别墅2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合有：1、商业＋洋房2、商业＋联排/大院＋高层3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层7层7层总图—配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距重庆睿城项目案例含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率

7、换为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元经济型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院别墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花园洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小户型高层100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元重庆睿城项目案例产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其