假设开发法的估价实践和重要参数确定探讨

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1、假设开发法的估价实践和重要参数确定探讨陈燕郭艳萍（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司）【摘要】我国的现代房地产估价理论体系从国外引入仅有２０年的历史，在估价方法实际运用中，假设开发法应用比较广泛，其常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法两种。我们在多年的估价实践中发现，假设开发法在实际运用过程中，仍有一些技术难点需要进行进一步地审视和思考，为此我们结合实践体会，对其在实际运用中的技术要点及关键参数的取值问题进行＿些有针对性的探讨。【关键词】假设开发法；估价实践；参数一、假设开发法中两种技术操作方法比较假设开发法是基本理论依据是预期原理，在实践中多用于具有投资开发或再开发潜力的房地

2、产估价，如待开发的土地（包括生地、熟地）、在建工程（包括停建工程）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）。涉及运用假设开发法计算房地产价值时，常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法两种，现金流量折现法是采用折现的方式，传统方法是采用计算利息的方式。这两种操作方法从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时问价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。从操作层面和实际效果上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。本文主要针对假设开发法在实践中的技术要点及关键参数的取值问题进行探讨。．二、开发完成后预期房地产

3、价值的确定’（一）规划方案分析和产品定位的确定假设开发法运用中，项目规划方案分析和预期开发产品的确定是假设开发法测算的前提，也是决定价值测算准确性的关键，它不仅影响房地产的预期开发价值，也对开发成本和开发利润有一定的影响，因此在测算过程中，应特别注意项目规划方案和产品定位是否符合估价的合法原则和最高最佳使用原则：１．城市规划设计条件明确根据城市规划及片区发展情况，确定房地产的最佳开发利用方式，并根据房地产的供、３７３第四部分估价方法与参数需状况，决定项目的开发规模和档次，在预期设定产品定位时应考虑几项基本要点：①空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的

4、价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息一般而项目位于成片住宅的区域，则可以考虑向高楼层建筑接近；②建筑成本与容积率利用方式的关系，层数过高或造型特殊的建筑，其建造成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则；③建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋１２层的建筑与单栋２４层的建筑，因为平行作业和施工场地受限原因，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险；④市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险；⑤周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，

5、例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展，在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑，以从众随俗。考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真正进行容积率的分配，以使容积率能作最充分、合理的利用。２．在城市规划设计条件不明确待开发房地产投资价值在城市规划设计条件不明确的条件下，难以采用假设开发法测算，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其产品定位是个难点，自然价值也较难确定。在这种情况下仍然需要分析测算的话，可以根据所推测的最可能的城市规划设计条件来测算，但必须是最可能的城市规划设计条件列为测算分析的假设和限制条件，并在测算结果中作特别提

6、示，说明它对测算结果的影响，或者说明测算结果对它的依赖性。（二）预期房地产价值分析测算开发完成后的预期房地产价值，是假设房地产开发完成时的房地产市场状况下的市场价值。由于房地产预期开发价值是未来时点的价值，一般按以前若干年的房地产价格趋势外推预测。且在实际测算时，对于销售型物业，为计算简便，均假定在竣工时点销售收入一次性实现。下面通过实例分别就考虑和不考虑预售和延迟销售下的传统方法与现金流量折现法运用进行比较。例：某市于２００７年４月５日在某市土地房地产交易中心通过公开挂牌转让一块居住用地，土地总面积为１５０００平方米，建筑容积率为４，规划总建面积为６００００平方米，出让年限为７０年。根据实地

7、调查分析，该地块的预期建设周期为２年，预计１．５年后达到预售许可条件，进入市场销售，销售期１．５年，测算房地产的预期开发价值。根据项目所处区域进行市场调查，选取区域内与评估对象类似的楼盘进行比较，计算出估价对象在估价时点的预期开发价值，如根据三级市场成交案例，运用市场比较法测算出估价时点的价格为１４８６０元／平方米。在此计算过程中应注意以下问题：（１）由于采用的是各楼盘（带有普通装修）的三级市场均