20090623遵义城市广场15栋价格制定策略

《20090623遵义城市广场15栋价格制定策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、大中华遵义城市广场价格制定策略II深圳至祥置业有限公司2009.06.01第一部分项目自身情况分析项目竞争格局分析对象：区域内及周边区域相近楼盘原则：楼盘定位相似，主力户型相近，目标客户相似，区位特征类似（周边环境、配套等）。与木项目的共性:参考楼盘名称参考因素城南•华府楼盘定位相似，冃标客户相似，区位特征类似，部分户型相近一米阳光二期楼盘定位相似、目标客户相似、主力户型相近瑞城商厦楼盘定位相似、目标客户相似、主力户型相近大森鑫城区位特征相似、目标客户相似因木项目定于2009年7月推售，结合木案自身特性，从产品规模、销

2、售模式、地段、品质上考虑，确定可竞争的楼盘为：0上表分析可知:＞高形象代表高价格，楼盘素质能提升整体售价。代表楼盘:;＞各盘主力客户群均为本地居民，针对性销售较强;＞大盘注重项目品牌的树立，开发商实力影响较大;＞各盘价格定价策略较简易、平稳，迎合了当地居民的消费观；价格的高低，基本符合各项目综合素质的比较关系，本项目偏于中高端楼盘。二、项目客户分析■深度挖掘本地居民■紧抓红花岗区公务员通过对遵义在售楼盘深入调查分析可知，目前在售楼盘主力客户群均为遵义本地居民，包含：公务员、个体生意人、外來企业主、企事业高管；次要客户群

3、为外地在遵义私营企业主；此类客户基本符合本项目的目标客户群。三.本案市场关注度——口碑传播影响较大，市场反应度较差鉴于本项目施工时间较长，同时施工工期不稳定，导致本期推出的楼盘闲置时间太长，客户对于本案的认可度不高，对此不利因素的观念较为关注，后续将直接影响本案核心均价。四、项目自身情况总结＞本项目在规模及景观资源方面有一定的优势，但须高效的宣传和积累有效客户量；＞依照目前市场情况，结合本案综合素质的比较分析，走低价平稳的策略为宜。＞本案因自身客户群未进行准确的率选与分类，日后对客户进行统计率选后将作相应调整。第二部分

4、价格策略技术思路明确制定价格的目标：在市场情境及项目情境的背景下，我们梳理岀价格战略所面临的两个问题：＞消除或弱化客户对本案的负面影响；＞全力打造项目形象，提升项目品质和价格。我们的期望目标就是：＞快速回笼资金，实现项目价值最大化；＞实现平稳销售，减少开发成本，降低未来风险；＞建立项目品牌，为后续楼盘销售打下坚实基础。而期望目标所矛盾的因素及解决方式：＞产品同质化，竞争对手压力解决方式：同质化产品可替代的程度高，价格体现竞争性。故我们可依据市场推导价格，制定科学、合理的价格表，即采用市场比较法制定价格。＞提高销售速度解

5、决方式：完成高销售的前提，需迅速打开市场，形成热销，达到轰动效应;奠定品牌基础，形成口碑，造成羊群效应。而这些销售手法与价格策略息息相关,故“低开高走”的方式能在入市期迅速占领市场份额,对于规模较大的项目，提升空间越大。＞本项目目标价值解决方式：由展示效果及计划执行来完成。其中展示效果包含：现场包装、环境工程、建筑立而、示范空间等，不仅建立形彖，展示优势，且可提升客户心理价格预期；计划执行需有序的组织销售，对销售计划及房号进行有效控制从而实现目标价值。第三部分核心均价制订说明一、均价制定方法根据目前项目所处片区市场质数

6、、规模相近的竞争楼盘，本项目的定价以直场比较法为定价原理。1、挑选参考楼盘►2、定价影响因素►3、参考楼盘打分5、项目参考价格4、确定搂盘权重二.均价制定影响因素根据至祥经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，影响价格制定因素为12项比准指标，按其各类别归类为五项，具体如下：区位类：发展前景/交通便利/周边生活配套规划设计指标：项冃规模/园林规划户型结构类：梯户比/采光通风/朝向景观及视野：景观内容/视野项目品牌类：发展商品牌/物业管理公司本项目综合分析评定综合素质，

7、其各类分值权重如下：（各因素Z权重具体分析见下表）各类指标分值列表三、项目参考实收均价制定策略1.片区参考项目考虑各参考楼盘与本项目在地段、交通、周边配套、环境、发展商、规模、景观、装修、设备等方面存在差异化，对各参考楼盘的销售价格进行修正，得出各楼盘价格修正后的比准均价。参考楼盘名称比准价格（元/Itf）城南•华府2200一米阳光二期2800瑞城商厦2000大森鑫城20002.片区参考项目综合质数评分结合本项目情况，按定价影响五大分类对12项影响因素进行分值权重细划,具体分值评定结果为:参考类型本项目一米阳光二

8、瑞城

9、商厦大森鑫城城南•华府期发展前景（10%）55455交通便利（6%）53443周边生活配套（4%）24324项目规模（16%）128876园林规划（12%）96163梯户比（3%）23323通风采光（6%）55456朝向（6%）44346景观内容（15%）1081066视野(11%)68688发展商品牌（7%）27445物业管理公