2010年海南某房地产项目全案策划.doc

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1、2010年海南某房地产项目全案策划第一部分、海口市上半年房地产市场分析壹．上半年经济运行情况1、上半年主要经济指标据统计局公布数字，海南省上半年各项指标增长率如下：各项指标增长率海南省全国国民生产总值8.1%7%工业生产值11.9%17．9%商品零售总额7.3%6.8%固定资产增长率34.6%。其中房地产开发增长350％13.8%壹．房地产市场情况：1．海南省－海口市房地产市场发展状况A．海南省－海口市房地产市场的发展阶段。*93年前，处于非理性的过渡投资与投机的泡沫阶段。*94年，泡沫突然破裂后的休克阶段。*95年后至今，处于非理性到理性过渡的调

2、整消化阶段。B．海南省－海口市房地产市场现状*市场销售淡静，空置面积巨大，市场信心缺乏。*死火项目普遍，市场形象差。*地产观念落后，整体规划水平低下，全海口市尚无一高尚住宅区。*由于房改等因素，98年出现“长信”、“置地”、“昌茂”等少数旺销楼盘。*从房地产开发投资增长情况来看，98年上半年增长达350％，表面海口市房地产市场有复苏的迹象。1．海南省－海口市房地产市场低谷的主要原因A．根本原因在于由于宏观经济政策和海南省地理位置造成的经济发展不景气。A．本地市场容量非常有限，加上外来人口市场的萎缩，使整体市场容量不足。B．非理性的泡沫市场的破裂打击

3、了市场信心和增加了后续市场的压力。C．房地产观念落后，缺乏真正懂房地产及房地产市场的政府部门和房地产开发商，即市场有效供给缺乏。1．在目前市场现状下的发展对策A．从宏观经济和政府行为上讲，一方面，海南省房地产市场的良好发展，有赖于中国整体宏观经济的转好，特别是海南省经济的理性再发展；另一方面，海南省政府如何利用国务院关于“将房地产业发展成为新的经济增长支柱”的有利政策，提高政府的规划管理水平，扶持具有“海南省资源优势特色”的房地产市场。B．从微观层面和发展商角度看，关键在于提高生产“有效供给”的能力。房地产界有句至理名言－“没有不行的市场，只有不行

4、的发展商”。海南省的地产发展商应着力两点，一是提高自身洞察市场发现市场的能力，二是提升自身的地产规划理念。第二部分、海口市较精彩的个盘分析一、若干类比中高档楼盘分析（一）、长信海景花园1、基本资料A、发展商：海口长信房地产开发有限公司B、位置：滨海大道西与庆龄大道交界处，海口国宾馆后面C、占地面积：130亩D、建筑面积：56000平方米E、住宅单位：300套F、车位：600个G、康乐实施：1400平方米；咖啡厅、桌球室、卡拉OK、中西餐厅、健身房、网球场、游泳池H、建筑设计：香港城设设计有限公司I、室内装修设计师：附送装修J、环艺设计师：香港城设设

5、计有限公司K、总承建商：中建八局L、物业管理：香港卓尔物业管理公司1、小区总体规划小区规划为高档洋房和别墅，在建筑布局、建筑立面、单体设计和环艺设计上都较用心。（二）、置地花园1．基本资料A、发展商：海南置地有限公司B、位置：滨海大道与明珠路交界处C、占地面积：70亩D、建筑面积：30万平米E、住宅单位：1100套F、车位：全地下车库G、康乐实施：小区内，网球场、游泳池、老人及幼儿活动中心、书店、商场、小区外，以100米为直径，内有生生百货、万绿园、海口体育馆、蓝岛娱乐城、海滨公园、金龙路饮食一条街，距海岸线仅百米。H、建筑师：海南机械部设计院I、

6、室内装修设计师：毛呸房J、环艺设计师：海南机械部设计院K、总承建商：海南楚湘、中建总公司L、物业管理：上海中西物业管理2．小区总体规划小区规划为海滨高层住宅小区。在建筑布局上主要采用点式围合式设计，建筑立面等方面都模仿深圳东海花园。虽然模仿痕迹明显，但这种规划设计意识在海南省已经算是先进的了。二、结论以上两个楼盘是海口市近期销售业绩较好的个盘，它们从小区规划、户型设计、物业管理等方面开始吸收了较先进的观念，而这正是它们在低迷的海口房地产市场得以成功的关键所在。这种现象反映了：*海口市消费者的需求高于大多数发展商提供的产品，发展商的有效供给落后于市场

7、需求的成熟程度。*对于纯住宅项目，突破低迷市道的唯一办法是发展商更新商品住宅理念，提高规划设计能力，充分满足潜在客户的需求。第三部分本项目在目前市场形势下的定位选择壹．本项目市场定位的若干前提1．前提之一：海口市房地产市场的历史遗留问题尚未得到解决如前文诉述，海南省和海口市房地产市场经历了一个由缺乏市场需求基础的过度投资投机的泡沫期转变到泡沫破裂后的理性调整期。目前，海口市房地产仍处于这个调整阶段。调整的结果是市场需求渐趋理性和成熟，市场供给由被动而转向主动地迎合市场需求的变化。但是，诸多发展商还处于一个模仿的尝试阶段，缺乏一个具备引导市场需求的市

8、场领导者。2．前提之二：海口市以至海南省商品住宅市场需求在数量上仍然过于薄弱由于海南岛于内陆在交通上仍然很不方便，加上宏观