海南某房地产项目全案策划

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1、海南某房地产项忖全案策划第一部分、海口市上半年房地产市场分析壹.上半年经济运行情况1、上半年主要经济指标据统计局公布数字，海南省上半年各项指标增长率如下:壹.房地产市场情况：1・94年，泡沫突然破裂后的休克阶段。95年后至今，处于非理性到理性过渡的调整消化阶段。死火项目普遍，市场形象差。由于房改等因Plof7地产观念落后，整休规划水平低卜，全海口市尚无-高尚住宅区。素，98年出现，长信”、“路地”、“昌茂”等少数旺销楼盘。从房地产开发投资增长情况来看，98年上半年增长达350%,表面海口市房地产市

2、场有复苏的迹象。深圳国际企业服务公司13-9-101.A.根本原因在于由于宏观经济政策和海南省地理位路造成的经济发展不景气。A.本地市场容量非常有限，加上外来人口市场的萎缩，使整体市场容量不足。B.非理性的泡沫市场的破裂打击了市场信心和增加了后续市场的压力。C.房地产观念落示，缺乏真正懂房地产及房地产市场的政府部门和房地产开发商，即市场冇效供给缺乏。1.A.从宏观经济和政府行为上讲，一方面，海南省用地产市场的良好发展，有赖于中国整体宏观经济的转好，特别是海南省经济的理性再发展；另一方而，海南省政府

3、如何利用国务院关于“将房地产业发展成为新的经济增长支林”的有利政策，提高政府的规划管理水平，扶持具有“海南省资源优势特色"的房地产市场。B.从微观层面和发展商角度看，关键在于提高生产“有效供给”的能力。历地产界有句至理名言一“没有不行的市场，只有不行的发展商二海南省的地产发展商应着力两点，-•是捉高自身洞察市场发现市场的能力，二是提升自身的地产规划理念。深圳国际企业服务公司P2of713-9-10第二部分、海口市较精彩的个盘分析一、若干类比中高档楼盘分析（一）、长信海景花园1、基本资料A、发展商：

4、海口长信房地产开发有限公司B、位路：滨海人道西与庆龄人道交界处，海口国宾馆示面C、占地面积：130亩D、建筑面积：56000平方米E、住宅单位：300套F、车位：600个G、康乐实施：140（）平方米；咖啡厅、桌球室、卡拉OK、屮西餐厅、健身房、网球场、游泳池H、建筑设计：香港城设设计有限公司I、室P3of713-9-10（二）、置地花园1.基本资料A、发展商：海南路地冇限公司B、位銘：滨海大道与明珠路交界处C、占地面积：70亩D、建筑面积：30力平米E、住宅单位：1100套F、车位：全地下车库G

5、、康乐实施:小区岛娱乐城、海滨公园、金龙路饮食一条街，距海岸线仅百米。H、建筑师:海南机械部设计院I、室P4of713-9-10二、结论以上两个楼盘是海口市近期销售业绩綾好的个盘，它们从小区规划、户型设计、物业管理等方而开始吸收了较先进的观念，而这正是它们在低迷的海口房地产市场得以成功的关键所在。这种现象反映了：海口市消费者的需求高于大多数发展商提供的产品，发展商的有效供给落后于市场需求的成熟程度。对于纯住宅项冃，突破低迷市道的唯一办法是发展商更新商品住宅理念，提高规划设计能力，充分满足潜在客户的

6、需求。第四部分本项目在日前市场形势卜•的定位选择壹.木项hl市场定位的若干前提1•前提之一：海口市房地产市场的历史遗留问题尚未得到解决如前文诉述，海南省和海口市房地产市场经历了一个由缺乏市场需求基础的过度投资投机的泡沫期转变到泡沫破裂后的理性调整期。目前，海口市房地产仍处于这个调整阶段。调整的结果是帀场需求渐趋理性和成熟，市场供给由被动而转向主动地迎合市场霊求的变化。但是，诸多发展商还处于一个模仿的尝试阶段，缺乏一个具备引导市场需求的市场领导者。2.前提之二：海口市以至海南省商品住宅市场需求在数量

7、上仍然过于薄弱深圳国际企业服务公司P5of713-9-10由于海南岛于P6of713-9-101.商品住宅本项目的地理位路和周边市政配套现状决定了其不具备商品住宅的基本条件。2.保健疗养院本项ri的丰富的疗养保健资源（温泉、火山灰、阳光、海滩、清新空气等）使z具备较充分的疗养保健院的条件，疗养院的定位不失为一个较适合的选择方案。但从经营的角度來看,一方面目前国P7of713-9-10