推进我国住宅产业化政策框架体系的构建与措施分析

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1、1．1研究背景及意义第一章概述中国是世界上人口最多的国家，解决人民的居住问题，改善居住环境，提高居住水平，是我国政府的重要工作。改革开放以来，我国城乡住宅建设取得了举世瞩目的成就，截止到2004年年底，我国城镇人均住宅建筑面积达23．7吖，农村人均住房面积达27．2m2，达到世界中等发达国家水平。伴随着人均居住面积的增加，住宅规划设计水平、环境条件、配套设施、住房的成套率、厨房卫生设备水平明显提高，居住水平得到明显改善。住宅建设不但改善居民的居住水平，而且对社会经济的发展起到巨大的推动作用，带动房地产业、建筑业、建材业、轻工、电子、冶金、化工、机械等行业的发展。因此，“十五”期间和2

2、1世纪初，国家明确以住宅产业为主体的房地产业作为国民经济新的增长点和支柱产业，并在住宅建设领域投入大量人力、物力、财力，从而维持我国住宅建设的持续快速增长。近年来，城乡住宅竣工面积一直保持在13亿平方米左右，其中城镇住宅在6亿平方米以上，房地产开发投资占全社会固定资产投资连续保持在18％以上，住宅建设量在城乡工程建设中占到60％左右，住宅产业已经占到GDP总量的9％左右，拉动GDP增长约1个多百分点，诱发相关产业2700亿元。住宅建设己成为国民经济新的增长点和消费热点。尽管我国的城镇住宅建设成效卓著，但其中存在的问题不容忽视。一方面，城镇住宅紧缺状况未得到根本改变，人均居住水平和发达

3、国家相比仍有较大差距；另一方面，住宅建设水平不高，科技含量低，仍处于粗放型生产状态。可以说，过去十几年中国住宅建设高速增长主要依靠传统的技术、粗放的经营方式和资金、资源和能源投入的高增长来维持。在新的历史条件下，这种状况己经无法持续。如何改进技术与改善管理，优化资源配置，更好的实现住宅建设的战略目标，是关系经济建设全局的重大问题。住宅产业(HousingIndustry)是以生产、经营住宅(区)为最终产品的产业。住宅是居民基本生活资料，住宅问题是重大的社会问题，保障居民的住宅权利，改善居民的居住条件，对于促进经济发展，维护社会安定，具有不可估量的作用【”。世界各国都把发展住宅产业作为

4、本国重大决策加以研究，高度重视制定本国的住宅产业政策。住宅产业政策直接关系到住宅产业的健康发展和公民的切身利益。为了适应我国住宅建设和国民经济发展的需要，我国于1994年引入了“住宅产业化”概念。建设部原部长侯捷在一次会议上的讲话提到：“所谓住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅建筑为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化。”一句话，即以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。住宅产业化是对传统“秦砖汉瓦”式住宅生产与经营方式的彻底颠覆。但是我I虱住宅产业化还处于初级阶段，住宅产业发展还处于粗放型阶段，其特点为“四低二

5、高”：工业化水平低、成套技术集成度低、劳动生产率低、住宅的综合质量低：资源消耗高、住宅生产造成的污染程度高。粗放型的住宅生产方式，不适合可持续发展、走新型工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要。解决这一矛盾的关键在于推进住宅产业化，以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统的住宅建造方式。推行住宅产业化的主体应该是企业，是一种市场需求，但从国内外很多产业能发展到今天的规模和水平来看，除了市场需求外，最大的因素是政府产业政策的引导。以合理的住宅产业政策作为住宅产业化发展的启动力是各国政府的普遍做法。近年来中央及各省市的有关部门采取了一系列举措，积极推进产业化的发展，如

6、成立住宅产业化促进中心，启动康居示范工程，制定一系列的政策来达到引导和推动住宅产业化发展的目的。但是我国现阶段大部分住宅产业化政策还多停留在号召和提倡的层面，政策导向尚欠具体，缺乏可操作性，整体上缺乏清晰的方向感，激励性的政策较少，多本着企业自愿的原则，政策的力度不够，实施面较窄。就住宅产业化这样一个具有创新性质、政策性强、涉及面广、发展潜力巨大的事业，无论是管理者还是实践者都需要一个系统、相对稳定、一致性和操作性强的政策体系，来全面指导和规范住宅产业化组织者及实施者的行为。构建一套适合我国国情的推进住宅产业化的政策体系迫在眉睫。在此背景下，本人选择本课题。本课题以住宅产业为对象，以

7、住宅产业化为目标，通过研究住宅产业化发展的内在客观规律，结合我国的具体国情，旨在探索构建一套适合我国国情的推进住宅产业化的政策框架体系，提出我国现阶段如何分地区、分步骤实施的具体措施。希望本文的研究内容能对我国的住宅产业化的推进起到一定的借鉴作用。住宅产业作为一个在我国刚刚起步且正在蓬勃发展中的产业，有很多的课题需要研究，如住宅市场、住宅金融、住宅土地等，不属于住宅产业化所独有的问题，不在本课题研究的范围之内，本文不作研究。1．2住宅产业化国内外研究现状国