【5A版】成都项目考察报告.pptx

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1、成都考察报告典型项目考察点位图太古里IFS国际金融中心大悦城凯丹广场环球中心项目案例分析目标借鉴建议项目定位设计理念开发理念消费客群立足条件分析先进商业项目，寻找可借鉴性，为本项目商业提供更先进的设计、定位、开发等建议，使项目开发立足区域，跨越区域，同时具有创新性和前瞻性的发展思路。考察项目——大悦城购物中心地理位置：成都市武侯区（3环区域）建筑面积：约20万平方米建筑组成：购物中心、主题街区主力店：快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、主题电玩城、主题影院、健身中心、养生会所、体检中

2、心、大型餐饮、数码体验、SPA会所等主体结构：商业地下1层，地上3层，局部4-6层；停车地下2层停车位：约2000个（与写字楼共用）平均租金：5元/㎡/日位于城市3环区位，周边目前正处于开发建设阶段，常驻人口相对较少，周未消费突出。项目定位体验式一站式家庭式主题式九寨沟公园主题退台式半开放生态主题建筑设计主题主力店真冰场+儿童培训咕噜学院文化创客中心吃+购+休闲当地美食街+娱乐品牌店JOYCITYJOYPARK国内首个体验游憩式潮玩购物公园空中花园游憩场区域中心商业借鉴与建议区域√大悦城：新开发区域、周边没有大型集中商业本案：新开

3、发区域、周边没有大型集中商业人口√大悦城：常驻人口相对较少，周未消费特性强本案：目前常驻人口较少定位√大悦城：体验+主题+情景+生态公园=覆盖区域的中心商业本案：覆盖区域的中心商业借鉴：整体定位为覆盖区域的集中商业中心。建议：IP鲜明：树立项目个性生态概念：利用并本案已生态公园优势，嫁接概念建筑设计：半开放式设计理念，强化商业展示与使用功能情景体验：导入主题情景体验念，丰富消费到访乐趣家庭消费：强化家庭消费概念，完善区域覆盖商业功能凯丹广场地理位置：成都市高新区（人民南路与三环路的交界处）建筑面积：约2.6万平方米建筑组成：盒子式

4、集中商业主力店：ZARA、H＆M、Uniqlo、嘉禾影院、MANGO、SEPHORA等主体结构：地下1层，地面4层停车位：约200个（地下，不含周边共用）其他：仲量联行主导一期商业操盘，并完成了80%以上主力店招商。3次参与项目资产整体销售。周边3公里范围内主要商业：1、宜家家居2、欧尚3、富森美家居4、迪卡侬5、康普雷斯6、苏宁广场借鉴与建议区域✘凯丹广场：成熟开发区本案：新开发区域、周边没有大型集中商业人口✘凯丹广场：有相当常驻人口支撑本案：目前常驻人口较少定位√凯丹广场：填补区域商业空白的第三代百货公司本案：覆盖区域的中心商

5、业，联运区域商业格局，填补空白点借鉴：联动周边商业互补定位，通过开发运营形成优质资产提升本案价值。建议：开发战略：多元化优质团队联合开发、运营，控制租售比，形成优质资产达到价值最大化。商业定位：结合本案区域商业格局（20公里范围内有宜家、西南商贸城、贵安奥特莱斯、贵安“欢乐谷”）填补商业空白点。凯丹广场：前期联合LaGuardaLow、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合开发、运营。目前已整体资产打包销售3次。本案：通过多元资源联合开发运营，形成优质资产。开发策略√IFS项目概述：位于春熙路-红星路核心商圈，项目投资总额逾160亿

6、元人民币，由一座76万平方米的总建筑面积涵盖旗舰购物中心、两座超甲级写字楼、一座五星级酒店及高端服务式住宅组成，项目于1月14日正式开幕，目前成都IFS的首层最高租金已达每月1800元/平方米。仲量联行主要参与了全程商业操盘。借鉴与建议区域✘IFS：传统中心商业区本案：新开发区域、周边没有大型集中商业人口✘IFS：常驻人口众多，消费人口集中本案：目前常驻人口较少定位✘IFS：高端消费购物中心本案：覆盖区域的中心商业借鉴：先进内部动线设计有效解决外部交通联动，和内部舒适、高端空间感受；强化IP树立项目市场形象；建议：强化IP：IP强

7、化树立市场形象空间设计：有效利用空中花园打造生态休憩场所、利用直达扶梯提升楼层价值工程指标：提前考虑主力店工程指标，避免后期改造造成成本增加IFS：强化熊猫IP形象、内动线设计成熟，空间舒适，利用率高，得铺率控制65%、利用“飞梯”提升原二楼商业价值。本案：未完成设计设计√太古里地    址：成都市锦江区中纱帽街8号发展商：太古地产远洋地产业态类型：开放式、低密度的街区形态购物中心停车位：地下二层1000个开业时间：2014年10月31日建筑面积：约10万平方米整体定位：国际高端潮流典范文化商业街设计公司：TheOvalPartn

8、ership（香港）MAKEArchitects（英国）主力店：GUCCI、Cartier、Hermès、RalphLauren、Versace、Chloé、MariaLuisa、Balmain、I.T、MichaelKors、B&O和Leica等