【5A版】万科项目定位报告.ppt

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1、目录项目土地属性整体市场分析目标客户调研项目定位蓝山地块土地属性判断：“A+土地属性”，“金色类土地”，具备打造优质项目的基本素质位于市北区，城市成熟区域，交通便利，四通八达；+=位于成熟大型社区，周边卫、教及生活配套均较齐全；区域市场认可度较高；位于山体南坡，便于规划建设社区良好景观。规划中的地铁站点附近，未来升值潜力较高；+++A+土地属性，金色类土地，具备打造优质项目的基本素质目录项目土地属性整体市场分析目标客户调研项目定位市场分析Ａ　整体市场：成交强势回暖Ｂ　竞争区域市场：稳定、健康、抗风险能力高Ｃ　与核心竞争区竞品对比分析：可比竞品有限2008年青岛市场成交量在3

2、55万平米左右，09年2月份开始全市成交放量，4、5月份已超过2007年同期，其中5月成交与07年最高成交量持平，预计今年成交总量有望接近2007年成交水平（680.7万平），保守估计09年成交量与07年水平相当。注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅青岛市商品住宅07-09年月度成交量单位：万平米2008年青岛市内五区（市内四区+崂山区）商品住宅供应265.7万平米，09年1-5月供应145.7万平米，总体高于07年、08年同期青岛市内五区商品住宅07-09年月度供应量单位：万平米注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目，成交量指整体商品住宅0

3、8年底存量193.4万㎡，导致09年实际供应量大，市场竞争激烈；09年1-5月成交量122.7万㎡，同比上升75.8%；09年1-5供应量123.1万㎡，同比上升24.7%；日期供应量（万㎡）成交量（万㎡）供求比月末库存（万㎡）08年265.71791.5193.4（08年末）09年1-5月份145.7122.71.2216.92008年青岛市内五区（市内四区+崂山区）商品住宅成交179万平米，09年1-5月成交122.7万平米，同比上涨75.8%，阶段性回暖明显，市场存量较大。青岛市内五区商品住宅07-09年月度成交量单位：万平米注：数据来源网上房地产，仅包含网上备案项目

4、，成交量指整体商品住宅区间（㎡）2008年库存量（万㎡）供应量（万㎡）上市面积比重成交量（万㎡）销售面积比重供求比年末库存（万㎡）存量比重60以下1.94.52%2.52%2.63.82%60（含）-805.9125%5.34%3.412.67%80-902542.319%31.122%2.236.319%90-10024.942.319%31.122%2.236.119%100-12017.636.316%22.116%2.431.816%120-14012.729.513%20.114%2.122.111%140-1606.723.210%13.19%2.316.89%

5、160-1805.316.77%86%2.8147%180以上7.521.29%96%3.219.810%首置首改再改首置产品线销售比重为28%，主力总价在40-70万之间；首改产品线销售比重为占38%，主力总价区间为70-100万；再改销售比重占29%，主力总价区间为100-140万；市内五区住宅市场——产品线根据土地属性分析结论，项目依托良好的配套和交通资源，可在市南、市北及崂山内产生竞争，其中核心竞争片区为山东路沿线、银川路及浮山后片区、崂山板块；B地块位于8000元等价线上。B地块银川路及浮山后片区山东路沿线崂山板块万元等价线8千元等价线6千元等价线通过对片区内26

6、个重点项目跟踪、分析，形成市场分析。核心竞争片区市场分析核心竞争片区供需量最大的为首改产品（90-120㎡)；按照销售率比较则依次为再改1〉首改〉首置〉再改2；核心竞争片区单价区间在8500-11000元/平米。产品价格及去化产品类型面积段（㎡）总价区间（万元）供应量（万㎡）去化量（万㎡）首置<9045-11719.9215.47首改90-12079-15643.434.08再改1121-14091-18211.2415.02再改2>140100-2933220.63合计106.5659.3数据统计：07年1月-09年5月中旬供应量（不含已检测但未上市项目）板块面积段（㎡）

7、2007年2008年2009年1-5月供应量（万㎡）去化量（万㎡）存量（万㎡）去化率总价区间（万元）供应量（万㎡）去化量（万㎡）供应量（万㎡）去化量（万㎡）供应量（万㎡）去化量（万㎡）山东路沿线<9000.2311.075.021.963.3813.038.634.466.2%33-10490-1201.982.513.425.623.156.6318.5514.753.879.5%68-156120-14003.10.8820.461.971.347.0791-180>1400.320.393.241.70.06