【5A文】中信-星耀地产基金信托计划.ppt

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1、TRUSTFIRST2008年8月机密中信盛景·星耀地产基金集合信托计划目录中信盛景·星耀交易结构安排星耀五洲项目简介及收益预测受托人及其他交易方介绍销售安排及认购事项其他说明事项-2-产品介绍基金信托产品要素产品名称：基金类型：受托人：投资方向：中信盛景·星耀地产基金集合信托计划封闭式产业投资基金（定期开放）中信信托有限责任公司天津星耀五洲项目公司股权、债权运用、其他房地产企业股权、债权以及结构性信托产品基金信托期限：超优先级受益权15个月，满6个月后经受托人提前20个工作日通知，可强制提前赎回；优先级受益权3年（根据合同约定可延长）；次级受益权5年。-3-基金信托产品

2、要素产品介绍投资人规模：分配方式：合格机构投资者数量不限，自然人不超过50人信托期间视基金收益状况按照预期收益率对超优先级受益人进行分红，自超优先级受益人信托终止之日起十个工作日向受益人分配本金及剩余信托利益。基金信托规模：不少于67.9亿元人民币，其中次级受益权出资权益不少于32.9亿元；优先级受益权23.5亿元；超优先级受益权11.5亿元。-4--5-流动性安排：由受托人和中信集团认购的受益权份额不可转让。其他受益权经受托人审核后可进行转让，登记费为转让标的信托资金的1%，买卖双方各承担0.5%。预期收益：超优先受益权预期年化收益率为14%(含一次性认购费2%)。基金

3、信托产品要素-6-交易结构图产品介绍保管银行（工商银行）中信盛景-星耀地产基金集合信托计划中信信托（受托人）管理、运用、处分信托财产保管联合管理信托利益分配超优先级投资者认购信托单位投资者（超优先级）中信集团（优先级）中信信托（优先级）昆明星耀（次级）运用昆明星耀联合管理人金融产品项目开发设计中信地产联合管理人监督管理中信地产或具有收购实力的第三方公司股权转让（或有）星耀五洲项目及其它房地产企业股权、债权、结构性信托产品昆明星耀支付对价转让天津星耀五洲项目公司至信托，获得次级收益权产品介绍增信手段1.受益权分层超级优先级优先级次级本金和基本收益率获得次级受益权保障为超优先

4、级受益权的本金和基本收益率提供保障为信托计划提供资产支持以及主要可分配现金流-7-让权付价-8-产品介绍持有股权及收益权转股/支对信托计划受益人分配信托收益原结构安排支付收益如无法按时偿付，则启动股权转让安排，以股权转让价款对受益权人进行按时足额支付。增信手段2.向中信地产或第三方公司转让股权中信盛景-星耀房地产投资基金信托计划中信地产或第三方公司持有股权天津星耀项目公司-9-产品介绍昆明房地产项目销售收入天津星耀公司偿还特定资产收益天津星耀公司支付股东分红信托资金存款收益其他房地产投资收益股权转让价款（或有）信托财产专户信托收益来源本信托计划在持有天津星耀公司100%股

5、权的同时，还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。-10-产品介绍信托利益分配收益分配方式支付各项税费、规费支付各项信托费用、报酬支付各级投资者当期收益支付超级优先级本金余额至零支付优先级本金余额至零支付次级信托利益信托财产专户产品特点保障充分，风险低·本信托计划持有天津星耀项目公司100%股权及其收益权，该公司并以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押（支付土地出让金62.9亿元），抵押登记手续已于2008年6月20日办理完毕。以超优先级募集规模11.5亿计算，抵押率为18.28%

6、。·中信集团及中信信托以自有资金合计出资23.5亿元，为超级优先级投资者提供内部信用增级。·次级受益权投资者昆明星耀公司已经在天津星耀项目公司投入超过人民币32.9亿元，该部分权益投入为超优先级及优先级投资者提供内部信用增级。·在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人会及时向中信地产或具有收购实力的第三方公司出让本信托计划持有的天津星耀五洲项目公司股权，为投资者按时足额获得本息收益提供流动性保障。·本信托计划资金的存放及划拨使用均由中国工商银行股份有限公司昆明分行实施全程监管，为投资者资金的交易安全提供了有效保障。期限短，收益高·本次推介的超级优先级产品为15个月，

7、预期年化收益率为12％（扣除认购费），高于市场同类投资产品。-11-目录中信盛景·星耀交易结构安排星耀五洲项目简介及收益预测受托人及其他交易方介绍销售安排及认购事项其他说明事项-12--13-星耀五洲项目简介星耀五洲项目位于津南区，属于滨海新区，路网密布，交通便利，项目总占地面积为11000亩，其中土地面积4100亩，水面7000亩。星耀五洲项目是天津市天嘉湖旅游风景区的核心组成部分，被列入天津市重点建设项目，现规划为对天嘉湖项目内部区域进行处理，形成大小不一的六个地块，同时分别根据亚洲、欧洲、南美洲、大洋洲、非洲、南极洲等各