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1、中信盛景星耀地产基金集合信托计划一、产品介绍1.产品名称：中信盛景·星耀地产基金集合信托计划2.规模数据来源：中信信托网站trust.ecitic.com：不少于67.9亿元人民币，其中次级受益权出资权益不少于32.9亿元；优先级收益权23.5亿元；超优先级收益权11.5亿元。3.投资标的：天津星耀五洲项目公司股权、债权运用、其他房地产企业股权、债权以及结构性信托产品。4.期限：超优先级受益权15个月,满6个月后可强制提前赎回；优先级受益权3年；次级受益权5年。5预期收益：超优先受益权预期年化收益率为14%（含一次性
2、认购费2%）。6.交易结构图：5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve7.风险控制措施：(1)本信托计划持有天津星耀项
3、目公司100%股权及其收益权，该公司以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押，抵押率为18.28%,抵押登记手续已办理完毕。(2)中信集团及中信信托作为优先级受益权投资者，并以自有资金合计出资23.5亿元，为超优先级投资者提供内部信用增级。(3)次级受益权投资者昆明星耀公司已投入超过人民币32.9亿元，该部分权益投入为超优先级及优先级投资者提供内部信用增级。(4)在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人会及时向相关方出让本信托计划持有的股权，为投资者提供流动性保障。(5)本信托计划资金的存放及划拨使用均由中国工商银行股
4、份有限公司实施全程监管。二、产品发行评价1.产品发行背景：该产品发行于2008年9月25日，由“中信盛景·昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”重组而来。该特定资产收益权计划于2007年12月25日成立，其投资标的为天津星耀项目公司100%股权。在2008年前两季度实现利益分配的情况下，由于国内严厉的宏观调控政策，加之国际金融危机的影响，出现了银行谨慎放贷的现象。国内房地产市场不景气也直接推升了地产商的融资压力。2008年9月，房地产信托在前几月温和上升的基础上，本月放出巨量，发行数量达23个，资金规模超过
5、100亿元，几乎占当月发行规模的一半，并创下了房地产信托有史以来单月发行规模的最大值。截至到9月底，当年房地产信托产品累计发行近百个，发行规模达249.5亿元，分别占同期全部集合信托产品的19.72%和35.17%数据来源：用益信托网站http://www.yanglee.com/。2.投资者适合度分析：从收益率来看，当月发行的集合信托产品平均预期年化收益率为9.28%，而本信托计划预期年化收益率为12%（包括一次性申购费2%）,较平均水平高出2.72个百分点，收益性比较高。从流动性来看，本信托计划中，作为一般投资者
6、的超优先受益权经受托人审核后可进行转让，登记费为标的信托资金的1%，但从最低认购额为5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachi
7、eve1000万，特别是在国内经济下行的形势来看，不论企业和个人都更愿意持有现金，还是存在一定的流动性风险。从安全性来看，首先可以从信托收益来源分析。本信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时，还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。其收益来源过于集中在房地产这一行业当中，作为母公司昆明星耀集团公司信息披露不到位，无法得知其资产负债情况，难以估计企业营运的风险。其次，从应对无法按时偿付的风险措施来看，本信托计划将启动
8、股权转让安排，将天津星耀公司100%的股权转让给中信地产或第三方公司，同样，这一补偿计划存在无法获得足够收益的风险。当然，中信集团和中信信托以自由资金合计出自23.5亿元，昆明星耀公司投入超过32.9亿元，这些投入为超优先级投资者提供了内部信用增级。同时，从信托收益的主要来源-“星耀五洲项目”本身来分析，该项目是天津市天嘉湖湖内唯一批准的别墅，
