房地产市场合理租售比的分析

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1、房地产市场合理租售比的分析摘要：本文运用两种方法来计算确定广州市房地产市场的合理租金，即直线折旧法和合理租售比法。在采集了一些数据后计算得出广州房地产市场的合理租金，对比分析当前广州市房屋出租租金现状，根据国际公认的健康的售价租金比标准，可知当前广州市房地产“泡沫化”的态势较为明显；同时还分析了可能的影响分析结果的因素。最后，就促进广州市房地产业健康发展提出了若干建议以供参考。作文关键词：房地产；合理租金；直线折旧法；合理租售比1.前言房屋租金维持在合理的一个范围内是房地产市场健康有序地运行的一个特征和表现，也是房地产

2、市场健康发展的一个重要因素。而衡量租金是否合理的一个重要指标就是合理的租售比。统称的房屋租售比就是指同一时间、同一市场、同一区位、同类房租与房价之间的比例关系。租售比维持在一定的合理范围内房地产的发展才是健康稳定的，如果超出某个标准之外，就反映出房地产市场发展的某些不良迹象，下面运用两种不同模型，通过计算房地产市场的租售比，并结合当前广州市的租金水平，以达到对当前房地产发展状况作一个定性的认识。2.直线折旧法2.1计算方法简介在用这种计算方法进行计算时，租金应包括土地费、建设费、管理费、维修费、折旧费、房产税、保险费、

3、投资利息、租金损失、合理利润等。每㎡使用面积的月折旧额由下式确定：其中：P为商品房价格(元/m建筑面积)平面系数：k=0.75～0.85[一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母“k”表示]d为残值率，约取0%～6%；N为耐用时间(≤70年，以月计)2.2数据的采集地段作文房间布置开题报告售价面积思想汇报龙口东路金碧翡翠华庭开题报告3室2厅2卫140万开题报告t>128㎡华苑大厦天河区天河直作文3室2厅1卫总结大全87万简历大全109㎡总结大全嘉怡苑天河北路总结大全2室1厅1

4、卫思想汇报74万作文80㎡中怡城市花园天河北林思想汇报1室0厅1卫67万总结大全43㎡中信公寓天河北路总结大全2室2厅1卫作文196万思想汇报124㎡总结大全马场路力迅上筑商务公馆作文1室0厅1卫思想汇报49万总结大全35㎡茶园路3室2厅1卫思想汇报45万105㎡思想汇报新港中路350号珠影作文2室2厅1卫简历大全48万开题报告t>82㎡思想汇报天贵路与云山大道交界4室2厅1卫总结大全50万作文133㎡经计算，商品房的平均售价为8663.85元/㎡，计算时取为P=8700元/㎡；建筑平面利用系数取为k=0.8；按当前5

5、0年设计使用年限，耐用时间取为70年；不再考虑房屋残值，即取d=0。因此，计算所得租金为：，此结果与实际情况出入较大，效果不胜理想。3.合理租售比法3.1计算方法简介采用合理租售比法确定租金时，采用了下列原则和假设。⑴原则：针对同一商品房，当寿命期满时，选择购房所支付的费用与选择租房所需支付的全部费用相等。⑵假设：房屋出租连续，即不考虑空置情况且不考虑通货膨胀。基本数学计算模型是：租房n年本利和＝购房n年本利和＋房屋残值C；即：F1=F2+C设：商品房售价为P(元/m2建筑面积)相同商品房租金为R(元/月.m使用面积)

6、平面系数为k=0.75～0.85银行利率为I房屋寿命为n年房屋残值为C情况1：租房年度简历大全1思想汇报23简历大全……n租金A1简历大全12R开题报告12R总结大全12R……12R年租金为：A1=12R；则由此得出n年本利和为：单位：(元/m使用面积)情况2：购房年度1开题报告t>2总结大全3总结大全……思想汇报n作文支出开题报告P2+A2A2A2……开题报告t>A2购房支出:P2=基本房价+税费j=P/k+jP/k=P(1+j)/k。其中，税费j包括交易税0.8%、契税2.5%、印花税。经常性年支出:A2=维修费(

7、约0.2%P)+保险费(约0.1%P)=αP/k则n年本利和为F2：；单位：(元/m2使用面积)根据模型假设：F1=F2+C；代入有关数据，即可以求得R/P的值。3.2数据的采集和确定仍取平面系数为k=0.8；房屋寿命为n=70年；房屋残值为C=0；购房税费取为：j=3.325%；维修费用率取为：α=2.1%；银行利率变化范围取为i=5%～8%。则将此数据代入模型：F1=F2+C；解得的合理租金与售价之比R/P的范围为：1:129～１:923.3合理租金与实际调查的租金比较根据上面的调查统计计算结果，广州市的商品房平均

8、售价为：Ｐ＝8663.85元/㎡，则根据上述模型确定的合理租售比，合理租金Ｒ的范围为：67.16～94.17元/㎡。实际租金的调查统计信息如下：地段房间布置租金面积天河北东方之珠花园3室2厅1卫4000.00125.00天河北龙口西路4室2厅2卫4500.00145.00天河区上社1室1卫520.0015.00花都区新华镇新区2室