【8A文】项目住宅项目定位及产品定位全案报告.pptx

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1、协信高九路项目一期住宅部分定位及产品建议报告中原顾问事业部（重庆）ChongQing.11.2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议一期住宅地块分析一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高，相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块FG地块编号用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）地块性质D124004.555800商住E159004.571550商住共计283004.5127350住宅占地面积不足3万平方米，整体规模不大，不具备强势的规模效应；4.5的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆普

2、通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一定影响；住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。一期住宅规模占据项目总建筑规模的四分之一，关系着项目整体开发战略及企业投资收益，在整个项目中有着非常重要的地位地块名称地块面积（亩）容积率建筑面积（㎡）用地性质A38-1-1/071131.8135540商业B23-1-2/045.74.015200商业兼住宅B24-5-2/035.554.014800商业兼住宅B24-5-2/037.954.021200商业兼住宅C16-6-1/0522.24.566600商业D3

3、-1/0532.74.598100商业D3-2/0318.64.555800住宅兼商业D4-2/0312.154.032400住宅兼商业D4-10-2/0223.854.571550住宅兼商业合计：241.7511190项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，开发呈中等规模；项目地块分散，高九路贯穿地块内部，难以形成聚集效应；各地块用地性质有一定差异，商业、住宅等多种物业类型复合；高九路一期住宅总建面127350平方米，占项目总建筑面积511190平方米的25%，其建筑面积占到了项目总建筑面积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。地块内部平整，现状为

4、零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源地块内部地块平整，目前作为零时建筑和驾驶培训基地之用。地块外部地块周边多为中低档居住区，地块西侧为城市主干道。地块内部—地块平整地块内部—临时建筑地块内部—驾驶训练场地块外部—市政道路地块外部—中低档居住区地块外部—中低档居住区地块属性项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议核心问题界定核心问题策略层面问题一期住宅用地整体定位？一期住宅与

5、项目整体之间的关系？技术层面问题住宅产品打造；住宅与商业之间的比例；配套设置；各种产品打造。问题结构化分析一期住宅用地整体定位一期住宅与项目整体之间的关系竞争需求目标竞争市场供应环境需求市场环境企业或项目目标包含住宅产品打造；住宅与商业之间的比例；配套设置；各种产品打造。产品建议支撑报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议区域住宅竞争市场分析项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市场更多是在区域内部南岸版块渝中版块杨家坪版块石—二版块茶园版块三北区域版块李家沱版块华岩版块大渡口版块大学城版块

6、沙坪坝版块主要房地产版块主要客源辐射范围重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显重庆各个板块市场客户构成：三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边区域吸引大量东部郊县客户置业；渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外地投资客户；沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女教育敏感的区县客户南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户；杨、石、二版块：以区域客户内为主；大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户和高端改善客户为主。项目竞争市场筛选：就

7、区域内项目特征及主要客户构成来看，主要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主富洲新城立安半山公馆协信阿卡迪亚·君临盛世协信云栖谷·在云端万科锦程恒大名都本项目图：项目所在区域主要在售项目项目名称容积率产品形态主力产品主要客户构成富洲新城3.3高层97-123平米建材市场、机电城、联方花园客户半山公馆2.09洋房、高层135-153平米大坪、九龙坡居多，部分沙坪坝区协信云栖谷3.49高层65-80平米大坪、石桥铺周边客户，有部分江北区客户阿卡迪亚·君临盛世4.16高层90-109平米大坪、石桥铺居多，部分沙坪坝区，江北区及渝西改善型客户恒大名都3.53高层、小高

8、层102-