合富辉煌项目全案策划操作流程

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1、项目全案操作流程大纲释义:“预变”---洞察先机、“应变”---随机应变。往那变?“多算胜、少算败”,如果不算?1、《大纲》有如电影的“剧本”,战役的“作战方案”;通过《大纲》编写,能将设想时期散乱思维有序化、逻辑化,构思更严谨、更逻辑,可信度、可行度更高。2、《大纲》又如同于优秀的电影“剧本”,它不是单纯创意结果,而是不断接触目标市场、接触目标顾客群;抓住“市场机会”与“目标客户需要核心”;经准确市场定位后,再加以“摄心性”、“迅速感性魅力”的特色创造结果。然而,上述一切才是项目成功的一半,是市场与

2、产品推广的基础。具备了上述有利的推广基础,在充分了解客户购买行为演变的规律加以事先有益于销售的准备;便可通过各种适合的传播工具与行销手段,对市场展开“勾、框、锯”的有机进攻。前言1、策划定义:策划指:市场营销策划,(或称:市场行销策划)。其定义:充分挖掘与调动优势资源,有效避开劣势资源与市场威胁,敏锐地把握市场机会点,抢占区域相对市场优势;通过利用“市场营销学”、“消费心理学”、“广告传播学”、及各种不同类型行销方式灵活运用,以针对的目标顾客大脑为目标展开“摧毁其理智、建立其感性”的进攻,令其产生我们

3、所期待的反应(在观念、行为上)。故曰:市场营销策划并非单纯创意,更是一场“营销战争”的发动者与组织者、计划制定者与实施者。2、房地产引入“市场营销”的意义与作用:(1)创建与提升开发公司的品牌;(2)提高“投入产出”比;全案操作工作程序一、[初步接洽阶段]1、项目资源条件整合及判断负责部门:研发部辅助部门:策划部报告名称:《**项目市场研判》中心内容:宏观资料:宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状。地段资料:规划要点、坐标、片区趋势。周边资料:交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装、销售。

4、发展商资料:背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容:优势、难点、突破口、把握度。2、项目资源综合及初步定位负责部门:研发部、策划部报告名称:《**项目综合定位设想》中心内容:地块内、外在条件整合及价值分析,初步定位设想或创意二、[前期策划阶段]1、依据定位针对性的市场调查负责部门:研发部报告名称:《**项目市场调查研究报告》中心内容:区域宏观环境研究(城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划)、房地产市场调研(国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势分析)、可

5、类比及竞争楼盘相关资料(产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况)调研、消费者调查,发现未被满足的市场缺口,判断市场容量或根据创意寻找市场依据2、经济可行性分析负责部门:研发部报告名称:《**项目经济可行性分析报告》中心内容:静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析,经济敏感性及盈亏平衡分析3、通过调研结果进行项目综合定位负责部门:研发部、策划部报告名称:《**项目项目综合定位报告》中心内容:项目基地评估、项目SWOT分析、项目核心价

6、值分析、项目市场定位(目标客户定位)、项目主题定位、项目产品定位、项目价格定位、项目案名建议4、以项目定位为基础对项目进行规划设计建议负责部门:研发部、策划部报告名称:《**项目规划设计建议报告》中心内容:总平规划建议、建筑设计建议、户型设计建议(户型配比、户型特色)、景观设计建议、物业配套建议、智能化建议、物业服务建议5、规划、设计方案及跟踪负责部门:研发部报告名称:《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》中心内容:草图,设计创意、任务书、设计交底、指导6、初步营销框架负责部门:策划部报告名称:

7、《**项目初步营销报告》中心内容:推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系三、[营销策划阶段]1、广告策略及计划负责部门:策划部报告名称:《**项目广告推广计划》中心内容:广告战略目标、项目分析及广告定位、广告创意表现、广告策略、分阶段广告策略及计划、分阶段媒体策略及发布计划、广告投放频率及规模2、价格策略执行计划负责部门:销售部、研发部报告名称:《**项目价格策略报告》中心内容:依据项目经济可行性分析结合对市场走势的判断,制定市场进入价格策略,进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。3、

8、项目营销规划负责部门:策划部、销售部报告名称:《**项目营销规划》中心内容:VI,推广的主题。方式、渠道、策略、步骤,包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段4、销售准备工作计划负责部门:销售部、策划部报告名称:《**项目前期工作计划表》中心内容:文件、合同、票证、礼品、用品、销售资料等准备、催办、设计和制作计划安排及费用预算5、项目包装执行计划负责部门:策划部报告名称:《**项目包装概念设计》中心内容:VI设计、导视系统、销售道

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